Investissement locatif

Qu’est-ce que l’investissement locatif ? 

 

L’investissement locatif est un secteur en pleine expansion et qui ne cesse de prendre de l’importance. L’investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier et par la suite le mettre en location durant une période indéterminée. Cette pratique est de plus en plus appréciée car elle permet à ses utilisateurs de se constituer un patrimoine immobilier et de percevoir des revenus supplémentaires à termes tout en profitant d’une fiscalité avantageuse.  

 

Les avantages de l’investissement locatif ? 

 

Effectivement l’investissement locatif apparait comme l’une des solutions la plus intéressante et fiable car elle possède énormément d’avantages. 

L’investissement locatif une activité sûre et rentable. Le point positif de l’immobilier est qu’il est, contrairement aux placements boursiers, moins impacté par la conjoncture économique. Il est rare de voir son bien immobilier subir une importante dépréciation sur le long terme, bien au contraire. De plus, s’il y a une baisse des prix immobiliers, il suffit de rallonger la durée de détention. Les différents cycles déjà observés démontrent qu’une baisse et souvent suivie par une régulation à la hausse dans les années suivantes.  

Depuis début 2022, les taux d’emprunts sont en baisse, selon la durée de ce dernier. Une opportunité en or pour toutes les personnes souhaitant investir. Malgré une légère hausse ces derniers mois, ces derniers restent intéressants et inférieurs à l’indice d’inflation.  
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L’investissement immobilier est l’une des meilleures solutions pour se constituer un patrimoine durable, tout en ayant un niveau de revenu correct. Effectivement la mise en location d’un bien immobilier permet de se créer un patrimoine sans un effort d’épargne important. Sans oublier que l’investissement locatif est l’un des placements financiers les plus intéressants pour se constituer un patrimoine durable.  

Ce n’est une surprise pour personne, mais lors de son départ en retraite nos revenus baissent de l’ordre de 25% en moyenne. Pour anticiper cette future baisse des revenus en obtenant un complément de revenus une fois à la retraite, l’investissement locatif est la solution parfaite alliant rentabilité et sécurité. 

L’investissement locatif permet également de réduire ses impôts. C’est l’une des raisons qui en fait le placement préféré des Français. Il permet de réaliser des économies non négligeables, grâce à divers statut fiscaux comme le LMNP ou le déficit foncier.  

L’immobilier est aussi le seul placement finançable par la dette grâce à l’effet de levier bancaire. L’effet de levier bancaire est le fait de s’endetter à court terme de façon à pouvoir augmenter sa capacité d’investissement ainsi que son capital à long terme. Cette pratique permet de booster sa rentabilité.  

Pour calculer son effet de levier bancaire il suffit de suivre le calcul suivant :  

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Dans quoi investir ? 

 

L’immobilier traditionnel, est l’un des placements préférés des Français, c’est une valeur sure et séduisante. Cela représente 90% des transactions. La part de l’investissement locatif est de 33% des transactions dans l’immobilier et cette part est en constante augmentation ces 5 dernières années.  

Il existe plusieurs types de biens dans lesquels investir notamment : 

  • Les petites surfaces 

L’atout principal des petites surfaces est bien évidement leur prix, ce qui entraine un montant d’investissement moins élevé. Un montant de prêt plus faible facilité grandement la demande de ce dernier. Ils possèdent de nombreux autres avantages, ils sont plus faciles à louer, se vendent plus rapidement, se louent proportionnellement plus chers, bénéficient d’une taxe foncière moins élevé. 

  • Les colocations 

La plupart des grandes villes de France notamment Paris, subissent la pression locative liée aux étudiants qu’il devient difficile de loger aujourd’hui. C’est donc une aubaine pour toutes les personnes qui investissent dans les colocations ou il y a une forte demande locative.  

Il est aussi plus simple de loger des étudiants dans un appartement avec plusieurs pièces qu’à une famille. 

  • Immeuble de rapport  

Un immeuble de rapport également appelé immeuble locatif, est un bâtiment constitué de plusieurs appartements ayant pour but de d’être un placement pour le propriétaire investisseur. Grâce à ce type de bien l’investisseur pourra se tourner vers des appartements vides, l’intérêt de posséder ce type de bien, est de pouvoir réaliser des travaux, dans le but de valoriser au maximum les appartements et donc pouvoir augmenter le loyer et la rentabilité du bien. 

  • Coliving 

Le principe du Coliving est de permettre à plusieurs personnes de vivre dans un même bien loué et meublé, les locataires disposent de services mutualisés et des espaces communs et privés. Ce type de bien présente des similitudes avec la colocation, mais en plus évoluée. En effet les locataires possèdent des unités indépendantes, comme la salle de bain, la cuisine, la chambre. 

Le coliving est de plus en plus prisé en France car il présente énormément d’avantages, comme un bail plus flexible, en effet la durée moyenne d’un bail est comprise entre 1 mois et 1 an, ce qui offre plus de flexibilité aux locataires. Il permet également de faire des économies, de disposer d’un appartement adapté à son centre d’intérêt et avec des personnes ayant les mêmes centres d’intérêts. 

 

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Ou investir ? 

 

La zone d’investissement va être déterminée par votre cible de locataires, votre appétence aux risques, ainsi que vos attentes en termes de rendement.  
Si la sécurité est l’élément primordial de votre investissement immobilier locatif, vous pouvez vous tourner vers une location d’une petite surface à destination d’étudiants dans une grande métropole. La demande y est forte, ce qui limite les risques de vacances locatives. L’investissement immobilier patrimonial est fait pour vous. Investir à Paris est l’objectif de beaucoup d’investisseur à la recherche d’un placement immobilier sécurisé.  

Si au contraire vous êtes à la recherche d’un rendement locatif important, une colocation en périphérie d’une métropole ou dans une ville moyenne peut être intéressante. Toutefois, comme tout placement à forte rentabilité, vous vous exposez à plus de risques. Ainsi, il se peut que vous vous retrouviez avec un logement vacant plusieurs semaines voire mois, avec un crédit à rembourser. 

Si votre objectif est la prise de valeur de votre bien et un potentiel de gain à moyen/long terme, les zones spéculatives sont parfaites pour vous. Ce sont des secteurs où les prix immobiliers sont amenés à augmenter en raison de nouveaux programmes, de nouveaux transports ou infrastructures. 

Pour cela, faîtes le point sur vos attentes et objectifs avant de vous lancer, afin de sélectionner la meilleure des zones.   

 

Comment investir : les étapes  

 

Pour investir dans l’immobilier il y a plusieurs étapes à suivre, 7 pour être plus précis.  

  • La première étape consiste à définir le type de bien que vous souhaitez acquérir, un bien, ancien, meublée ou nue.  
  • Définition son budget d’achat et financer son projet immobilier 
  • Sélectionner l’emplacement du logement 
  • Choisir à la fiscalité de l’investissement locatif
  • Chasse du bien
  • Calculer la rentabilité de l’investissement locatif 
  • La rénovation et l’ameublement en cas de location meublée
  • La mise en location le bien immobilier
  • La gestion locative

 

L’investissement locatif clé en main  

 

L’investissement locatif clé en main, est un type d’acquisition qu’on peut considérer comme « tout compris ». Ce type d’investissement permet pour l’acheteur de bénéficier d’un accompagnement complet, durant tout le long du projet. Cela comprend toutes étapes : la recherche et achat du bien immobilier, le financement, les différents travaux, la mise en location puis la gestion locative. 

L’investissement locatif clé en main, permet de bénéficier de nombreux avantages tels que, les conseils d’experts durant l’avancée du projet et la possibilité de déléguer la gestion de l’activité tout en ayant le contrôle sur le bien immobilier. 

La perte de temps qu’il peut y avoir lors de la recherche d’un bien, peut représenter un manque a gagner. L’avantage de passer par un service clé en main est de s’appuyer sur des experts sur des étapes plus chronophage comme la visite, estimation… 

Cela signifie aussi avoir la possibilité d’avoir un chasseur de bien, qui aura la mission de trouver qui vous correspond le plus possible, en les visitant pour vous, une tâche qui peut s’avérer compliquée pour les personnes ayant un emploi du temps chargé. 

 

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La fiscalité et l’investissement locatif 

 

  • Optimisez votre fiscalité
  • Les différents avantages fiscaux 

Le dispositif Pinel fait bénéficier à ses utilisateurs une réduction d’impôts sur le revenu, le calcul se faut en prenant en compte, le prix d’achat du bien immobilier.  

Le montant de la réduction d'impôt est calculé sur le prix d’achat des logements dans la limite des plafonds suivants : 

  • 300 000 € par personne et par an 
  • 5 500 € de m2  de surface habitable. 

Le taux de la réduction varie en fonction de la durée de l’engagement de location : 12 % ou 18 % selon que l’acheteur s’engage à louer son bien pendant 6 ou 9 ans. 

Le dispositif Denormandie permet à ses utilisateurs de bénéficier d’une rédaction d’impôts, qui est accordé aux particuliers achetant un logement ancien dans le but de le rénover. 

La réduction d’impôt est plafonnée à un investissement maximum de 300 000 €. 

Cette réduction d'impôt est calculée en appliquant au prix de revient net du logement un pourcentage variant entre 12 % et 21 % en fonction de la durée de location. 

Le LMNP 

Le statut LMNP permet de déduire de vos loyers les charges et les amortissements. Cela vous permet d’alléger votre imposition, voire de la rendre nulle si vos charges et amortissements sont supérieurs à vos revenus. 

Pour être éligible au statut LMNP, il faut que vous remplissiez deux conditions. 

Votre logement doit être loué en meublé. Il s’agit de la principale différence entre le LMNP et le déficit foncier pour lequel le logement que vous achetez doit être proposé à la location nue. 

On entend par location meublée, un logement prêt à habiter dans le respect d’une liste de meubles prédéfinis mise à disposition pour le locataire. (Literie, frigo, etc.) 

Le montant de vos recettes locatives ne doit pas dépasser 23 000 € par an ou être inférieur à la moitié des revenus de votre foyer pris dans leur globalité. Dans le cas contraire, vous serez soumis au régime LMP. (Loueur meublé professionnel) 

Contrairement au déficit foncier, vous ne pouvez pas déclarer de déficit lorsque vos charges et amortissements sont supérieurs à vos recettes mais les éléments non déduits sont reportables sur les années suivantes sans limitation dans le temps. 

Le Déficit foncier 

Le déficit foncier permet de diminuer son impôt sur le revenu en respectant toutefois certaines conditions. Il consiste à imputer les charges du propriétaire sur son revenu global, lorsque les charges qu’il supporte sont plus importantes que les loyers perçus grâce à la location. C’est cette différence entre les charges et les loyers qu’on appelle le déficit foncier. 

Chaque année, vous pouvez donc déduire de vos revenus vos charges dans la limite de 10 700 € sur votre revenu global. L’excédent de déficit foncier peut être reporté et déduit durant 6 ans de l'ensemble de vos revenus et 10 ans de vos seuls revenus fonciers. 

 

Les pièges à éviter

 

L’investissement locatif possède énormément d’avantages, cependant il y quelques pièges qu’il faut éviter. Il ne faut pas sous-estimer les frais d’investissement, lors d’un investissement locatif, il ne faut pas oublier de tenir compte des frais annexes comme « les charges non récupérables », il est préférable dans tenir compte lord du calcul du cashflow immobilier. 

Investir uniquement dans le but de bénéficier de réductions fiscales est une mauvaise idée, car souvent elles sont temporaires. Une fois que le propriétaire aura bénéficier de la réduction fiscale, il verra sa base imposable augmenter, ce qui peut entrainer un changement de tranche marginal d’imposition. 

Il est déconseillé de payer son bien en cash, car cela signifie se priver de « l’effet de levier du crédit », il est préférable de contracter un prêt immobilier avec un léger endettement, car c’est l’argent de la banque qui sera utiliser pour constituer le patrimoine immobilier. 

Il faut faire attention ne pas surévaluer le loyer, car il est vrai qu’avoir un loyer plus important est significatif d’une meilleure rentabilité si ce dernier trouve preneur, cependant il ne faut pas oublier que pendant la période de « carence ou vacance locative ». Ce qui implique d’assumer l’emprunt sans pouvoir compter sur les loyers. 

Un Investisseur ne doit pas laisser passer une opportunité lorsque cette dernière se présente à lui. Comme tout bon investisseur ce dernier attends toujours la meilleure opportunité possible, cependant cette attente peut s’avérer risqué. Le marché de l’immobilier en France évolue régulièrement, ce qui influence évidement sur les prix des biens. C’est donc pour cela que lorsque vous tomber sur un bien qui vous plait et qui possède de bons indicateurs, il est conseillé de se positionner dessus, et se lancer dans ce projet. 

Le rendement locatif est le rapport le revenu que génère un bien par rapport à son prix d’achat. En France le rendement locatif est en moyenne entre 2% et 7%. C’est indicateur est souvent prioriser par les investisseurs, cependant c’est une erreur de ne pas prendre en compte d’autres indicateurs, comme la vacance locative. Car acheter un bien avec un rendement locatif important, mais que ce dernier se retrouve inoccupé, n’entrainera pas de revenus pour l’acheteur. 

 

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Calculer la rentabilité brut 

 

Pour calculer la rentabilité brute de votre bien, la formule est simple. Il vous suffit de prendre d’un premier temps votre revenu locatif annuel (loyer X 12 ) puis le diviser par le prix d’achat du bien. Ensuite multiplier le résultat par 100, cela vous donnera votre revenu locatif brut. 

Prenons comme exemple un 2 pièces de 45m2 

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Calculer la rentabilité nette 

 

Pour connaître le montant de sa rentabilité nette, il vous suffit de déduire de votre loyer annuel toutes les charges*, puis après avoir diviser le montant par le prix d’acquisition du bien, il vous faut rajouter les frais de notaire et les intérêts d’emprunt en année 1. Pour finir vous devez multiplier le résultat par 100 pour obtenir la rentabilité nette. 

Voici la liste des charges que vous devez déduire de votre loyer annuel* 

  • Taxe foncière  
  • Charges de copropriété
  • Honoraires si le bien est confié à une gestion locative à un professionnel
  • Frais entretien de l’appartement
  • Eventuels travaux 

 

Calculer la rentabilité nette-nette 

 

Pour aller encore plus loin et être encore plus précis dans la vision de votre rentabilité, vous pouvez calculer votre rentabilité nette-nette, ce dernier prend en compte les charges fiscales. Cependant il est difficile de fournir un calcul précis car chaque montant et profil fiscale est différent.  

 

 

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