Lors de l’achat d’un bien immobilier, les investisseurs ont plusieurs options : miser sur un appartement clés en main, autrement dit prêt à louer en l’état, ou se tourner vers un bien nécessitant des travaux de rénovation. Cette seconde option séduit de plus en plus, et ce, pour de multiples raisons (économies lors de l’achat, meilleur emplacement, dispositifs fiscaux avantageux…). On fait le point.
Investissement immobilier : des travaux pour augmenter la valeur du bien
L’un des nombreux avantages d’un investissement immobilier avec travaux réside dans la hausse de l’attractivité du bien. En effet, en procédant à divers aménagements, la maison ou l’appartement est valorisé. Les équipements fonctionnent mieux et les pannes sont moins nombreuses. De ce fait, le logement se loue plus facilement et le bailleur jouit d’un rendement plus intéressant. De même, il se revend rapidement, avec généralement une plus-value à la clé, du fait de la valeur ajoutée apportée.
Un propriétaire peut par exemple décider de changer les portes ou les fenêtres pour améliorer l’isolation thermique et phonique du logement. L’isolation des combles, des toitures, mais également celle des murs, sont aussi des options. Au-delà des travaux de confort énergétique, l’objectif peut être d’augmenter la surface habitable (surélever le grenier, transformer une véranda en une pièce à vivre, modifier les cloisons…). Enfin, il peut s’agir de travaux d’agréments (création d’une piscine, d’un jardin paysager, installation d’une terrasse…).
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La possibilité de profiter de dispositifs fiscaux avantageux
Un investissement immobilier avec travaux permet de bénéficier d’un cadre fiscal avantageux. Certains travaux sont déductibles des revenus, le but étant d’inciter les propriétaires à entretenir les lieux. Les dépenses engagées pour améliorer le logement, le réparer ou l'entretenir peuvent entre autres être déduites (remise aux normes des installations électriques, remise en état du gros œuvre, de la plomberie, remplacement de la chaudière…). Par ailleurs, si le bien immobilier en question se trouve en copropriété, il est possible de déduire le montant des travaux des parties communes.
Les propriétaires soumis au régime du déficit foncier ont l’opportunité de diminuer leur impôt sur le revenu (jusqu’à 10 700€ de déficit par an avec un excédent reporté sur les revenus fonciers des années suivantes dans une limite de 10 ans). Dans le cadre d’une mise en location meublée, les bailleurs bénéficient du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Ils peuvent alors déduire de leurs loyers, les charges et les amortissements. Cette solution allège l’imposition, voire la réduit à néant si les charges et les amortissements sont supérieurs aux revenus.
Fiscalité immobilière : tous les travaux ne sont pas déductibles
Certains travaux non déductibles d’impôts
Il faut toutefois souligner que tous les travaux ne sont pas éligibles à de tels dispositifs de défiscalisation. Comme expliqué précédemment, les travaux de réparation et d’entretien rendus nécessaires pour assurer la conservation du logement en bon état, bien que limités en montant, ne posent pas de difficulté particulière. En revanche, les travaux de construction ou d’agrandissement (restructuration des sols, ajout d’un étage, déplacement des cloisons…) n’octroient pas d’avantages fiscaux.
L’étape de la déclaration des travaux aux impôts
Les dépenses liées aux travaux lors d’un investissement immobilier doivent être déclarées à l’administration fiscale en fonction du type de régime auquel vous êtes soumis (régime microfoncier, micro BIC ou régime réel). Soyez vigilant lors de la déclaration et n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel si besoin. A noter que vous devez être en mesure de prouver que vous avez bien effectué les travaux. Pensez donc à conserver les factures des différents artisans ou celles de l’achat des matériaux si vous procédez vous-même aux aménagements, sans quoi aucune déduction ne pourra être appliquée sur votre imposition.
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Investissement immobilier : comment bien préparer les travaux ?
Définir clairement les travaux à réaliser lors des visites
En partant sur un placement dans l’immobilier ancien, il est impératif de définir immédiatement et clairement les travaux à réaliser. La première visite est à ce titre capitale. Il faut vérifier l’état du logement (murs, plafonds, installation électrique, fenêtres…) et prêter attention à d’autres points, à l’instar de la distribution des pièces, de la luminosité ou encore de l’exposition. Une contre-visite, après réflexion, est toujours une bonne idée. D’ailleurs, vous pouvez profiter de ce nouveau rendez-vous pour venir accompagné d’un ou de plusieurs experts du bâtiment (plombier, électricien, maçon, menuisier…) pour connaître le montant prévisionnel des travaux. Le diagnostic technique peut aussi vous communiquer de précieuses informations.
En fonction de toutes ces données, vous pouvez négocier le prix d’achat de l’appartement. En toute logique, un bien immobilier avec travaux est vendu à un prix moins élevé qu’un appartement flambant neuf. Cependant, cela ne vous empêche pas de tenter de revoir le prix à la baisse !
Effectuer les travaux soi-même ou faire appel à des professionnels
Lors d’un projet d’investissement immobilier avec travaux, plusieurs possibilités s’offrent à vous. Il est tout d’abord envisageable de vous lancer vous-même dans les travaux. Dans ce cas, assurez-vous d’avoir le temps et les connaissances nécessaires, car la mission peut s’avérer fastidieuse. Il est parfois préférable d’être aidé par un professionnel. Cela représente certes un coût mais vous gagnez un temps précieux et vous évitez les pièges et erreurs propres à l’investissement locatif, et êtes accompagné par des personnes compétentes qui maîtrisent les différents corps de métier.
Penser aux aléas de l’investissement immobilier avec travaux
Il faut également prévoir une enveloppe budgétaire plus importante pour vos travaux, car vous n’êtes pas à l’abri d’un imprévu, tel qu’un oubli d’un poste de dépense ou un aléa de chantier. Ne cherchez pas à faire des économies, mieux vaut tout refaire dès le début et partir sur des bases saines. Vous bénéficierez ainsi d’équipements de qualité qui dureront plus longtemps, ce qui vous évitera d’avoir des charges d'entretien trop élevées. Une enveloppe plus large permet par ailleurs d’accéder plus facilement à un financement bancaire.
Pour conclure, sachez que les travaux, s’ils sont utiles à bien des égards, ne font pas tout. Afin de réduire le plus possible le risque de vacance locative, vous devez prêter une attention particulière à la situation géographique du bien et à la réalité du marché.
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