Considérée comme un investissement rentable et sûr, la pierre séduit toujours plus de Français, notamment l’immobilier ancien. Ce type de placement locatif offre en effet la possibilité de développer son patrimoine, de disposer d’un logement abordable, tout en se dégageant un bon rendement. Outre des prix plus compétitifs que dans l’immobilier neuf, plusieurs raisons poussent ceux qui franchissent le pas à investir dans l’ancien. Voici lesquelles.
Investir dans l’ancien pour disposer d’un emplacement central
Pour commencer, en choisissant d’investir dans l’ancien, les bailleurs se donnent davantage de chances d’acquérir des logements dans les zones centrales des grandes agglomérations. Ce sont généralement des zones où le prix des appartements neufs est quasiment inaccessible. Cet aspect est très important. Le choix de l’emplacement impacte directement la facilité de mise en location mais également l’éventuelle plus-value en cas de revente. Les centres-villes et les vieux quartiers sont toujours très prisés par les locataires. Proximité avec les commerces, les commodités, les écoles et les transports en commun, la donne ne risque pas de changer !
Par ailleurs, les programmes neufs, bien qu’ils aient leurs avantages, sont souvent situés dans des zones plus excentrées à l’avenir incertain. Pour les investisseurs, miser sur un emplacement attractif est donc aussi une façon de réduire les risques de vacance locative ou de baisse soudaine des prix.
Acquérir un logement avec plus de charme et de cachet
Investir dans l’immobilier ancien offre en outre la possibilité d’acheter un bien avec plus de cachet. On parle aussi du « charme de l’ancien ». Ces logements se louent et se vendent plus rapidement grâce à leurs caractéristiques qui en font des biens uniques (moulures d’origine, poutres apparentes, cheminées en marbre, belle hauteur sous plafond, parquet en bois massif, vitraux authentiques…). Les investisseurs peuvent même fixer un loyer supérieur sur ces biens authentiques et de caractère. Ces derniers sont voués à prendre encore plus de valeur sur le long terme. En cause : il y a toujours de la demande !
Des dispositifs intéressants en matière de fiscalité immobilière
En acquérant un logement dans l’ancien, les bailleurs peuvent profiter de dispositifs fiscaux avantageux. Voici les principaux.
Le déficit foncier
Pour commencer, en investissant dans l’immobilier ancien, les propriétaires ont l’opportunité de bénéficier d’un déficit foncier. En effet, lorsqu’il s’agit d’un investissement locatif, si les charges (crédit immobilier, montant des travaux, taxe foncière…) sont supérieures au revenu foncier, elles peuvent générer un déficit foncier et donc, in fine, une réduction d’impôts.
La loi Pinel dans l’ancien
La loi Pinel, initialement imaginée pour défiscaliser une partie du montant de l’achat d’un logement neuf, peut parfois s’appliquer sur des biens immobiliers anciens, par exemple lors de la réhabilitation d’un logement indécent ou insalubre, ou de l’acquisition d’un local d’activité (commerce, bureau…) en vue de le transformer en habitation. Elle offre une réduction d’impôts de 12%, 18% ou 21% du montant de l’investissement, en fonction de la durée de mise en location du bien.
Pour profiter de cette fiscalité immobilière avantageuse, il faut toutefois obtenir un label énergétique spécifique à la suite des travaux. De plus, le bien doit se trouver dans l’une des villes éligibles et être mis en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. Les investisseurs doivent enfin respecter un plafonnement précis lors de la fixation du montant de leur loyer.
La loi Cosse ancien
La loi Cosse ancien permet quant à elle de bénéficier d’une déduction des loyers sur son revenu foncier imposable. Le dispositif concerne les bailleurs qui désirent louer leur maison ou leur appartement par le biais de l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH). Il doit s’agir d’un bien non meublé, loué pendant une durée précise. Ce dernier doit être localisé dans une zone éligible et, tout comme la loi Pinel ancien, il est nécessaire de respecter un plafonnement des loyers, mais également un plafond des ressources des locataires.
La loi Malraux
La Loi Malraux offre, de son côté, l’opportunité de défiscaliser des travaux de restauration d’un immeuble classé. Le dispositif concerne uniquement la restauration de biens se trouvant dans une zone protégée (réduction d’impôts de 30% du coût total des travaux) ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain ou paysager – ZPPAUP (réduction d’impôts de 22%).
La location meublée et la loi Censi-Bouvard
Si vous vous engagez dans un projet d’investissement locatif ancien meublé, vous avec la possibilité de profiter des atouts du dispositif LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Cela vous permet d’amortir comptablement la valeur de votre logement.
Lorsque vous optez pour un achat locatif dans une résidence de services (résidence services seniors ou résidence pour étudiants), vous pouvez aussi jouir des avantages de la loi Censi-Bouvard qui accorde une diminution d’impôts de 11%, dans la limite de 300 000€ investis.
Le dispositif Monuments Historiques
Enfin, quand les propriétaires font le choix de restaurer des biens inscrits ou classés « Monuments Historiques », ils peuvent profiter de la fiscalité de la loi du même nom. Sous certaines conditions, celle-ci permet une défiscalisation totale des frais engendrés pendant la restauration.
La possibilité de rénover son bien immobilier ancien
Autre raison d’investir dans l’ancien : cela vous permet de réaménager votre logement comme bon vous semble. Il est en effet plus aisé de trouver des biens anciens sous côtés, ayant besoin d’être rénovés. Les investisseurs peuvent alors revaloriser leur achat locatif en procédant à des travaux. C’est une manière de booster leur rentabilité locative et/ou d’espérer une plus-value lors de la revente.
Partant du constat qu’un logement rénové est plus facile à louer sur le marché immobilier, vous pouvez soit vous lancer dans du « home staging » pour donner à votre appartement une configuration plus moderne, soit entreprendre de plus gros travaux d’aménagement (transformation de la salle de bain, réagencement de la cuisine, ajout de cloisons…). Attention toutefois aux coûts qui peuvent vite faire grimper la facture. N’hésitez pas à solliciter l’aide d’un expert, comme brickmeup, qui saura vous orienter vers des produits adaptés à votre profil afin de vous constituer un portefeuille rentable et responsable.