Le 14 septembre 2021, le Haut Conseil de stabilité financière a pris des décisions radicales concernant les crédits immobiliers. Des mesures qui vont impacter les emprunts des particuliers. Nous revenons dans cet article sur les mesures prises et donnons quelques conseils pour réaliser votre investissement.
Ce que les nouvelles restrictions vont changer
Les mesures mises en place par le Haut Conseil n'étaient jusque-là que des recommandations à destination des banques. Mais à partir du 1er janvier 2022, ces recommandations deviendront des obligations. Celles ne respectant pas les décisions prises par le HCSF s’exposent à des blâmes, voire même des sanctions pécuniaires. Si ces mesures peuvent paraître contraignantes pour les particuliers, elles ont été prises dans leur intérêt. Ces restrictions sont notamment prévues pour prévenir le surendettement des ménages les plus modestes. Retrouvez ci-dessous les décisions concrètes votées par le Haut Conseil.
Comment les nouvelles restrictions vont-elles impacter les investisseurs ?
Une durée d’emprunt limitée dans le temps
L’une des principales mesures concerne la durée de l’emprunt. Désormais, la durée du remboursement ne pourra pas excéder 25 ans. Toutefois, cette durée peut s’allonger à 27 ans en cas de différé de 2 ans. Sur cette période, vous n’êtes pas tenu de rembourser, ou pouvez régler qu’une partie de l’échéance. Cela vous permet en cas de travaux, de rénover votre bien sans avoir à rembourser votre crédit tant que des locataires ne sont pas en place.
Augmentation de la capacité d’emprunt
L’autre mesure phare concerne la capacité d’emprunt cette dernière est fixée à 35%. Cela permet aux emprunteurs de pouvoir rembourser des sommes plus importantes chaque mois, et de potentiellement terminer le remboursement plus tôt.
Pour les investisseurs, les revenus locatifs seront uniquement ajoutés aux revenus et non plus soustraits à la mensualité de crédit.
Augmentation de la marge accordée aux banques
Malgré tout, une certaine marge est accordée aux banques. Elles peuvent désormais bénéficier d’une dérogation de 20% (anciennement fixée à 15%). Pour pouvoir l’appliquer, elles doivent étudier le niveau du risque que représente le projet. Elles devront aussi prendre en compte le profil de l’emprunteur. Cette marge a été principalement été mise en place pour bénéficier aux ménages qui souhaitent acheter une résidence principale, et notamment aux personnes achetant pour la première fois (primo-accédant). Il faut savoir que depuis la mise en place des recommandations, la part des crédits « non conformes » est passée de 48,3% à 20,9%, proche de la marge de 20% de dérogation accordée aux banques.
Ces mesures s’inscrivent dans le climat actuel de taux bas, et ce, afin d'éviter tout débordement de la part des banques.
Des restrictions pour protéger les emprunteurs selon le HCSF
Les nouvelles décisions n’ont pas pour but de pénaliser les investisseurs, mais bien de les protéger. Cela signifie que les banques ne respectant pas les mesures mises en place s’exposent à des sanctions, plus ou moins élevées. Pour autant, ces nouvelles mesures auront un impact sur les ménages. En effet, les durées de remboursement des crédits étant limitées, les particuliers devront être plus prévoyants. Cela peut par ailleurs freiner certaines banques d’accorder des prêts, notamment aux ménages les plus modestes. Malgré tout, le ministère se veut rassurant, en appuyant sur le fait que la majorité des banques respectent déjà ces mesures. Selon lui, cela ne devrait donc pas impacter les particuliers.
Des restrictions pas si avantageuses pour lier investissement locatif et crédit ?
Les courtiers immobiliers quant à eux, sont plus sceptiques. Certains craignent une augmentation des taux d’emprunts. D’autres estiment que ce sont les jeunes emprunteurs qui vont être impactés. Avec des salaires encore bas et des contrats trop récents, cela peut faire peur à certains prêteurs. Ils pourront plus facilement faire face à des refus de prêts immobiliers.
Ces mesures semblent plutôt profiter aux ménages ayant déjà une épargne financière. Ils ont plus de moyens, leur permettant d’emprunter une somme plus importante, tout en ayant la confiance des banques.
Investissement locatif et crédit immobilier : Comment investir malgré ces nouvelles restrictions ?
Comme nous le disions plus haut, bien que ces mesures puissent paraître restrictives, elles ont pour but d’éviter toutes déviances de la part des banques. Du côté des investisseurs, il faudra bien calculer votre capacité d’emprunt, afin de pouvoir respecter la durée maximale de 25 ans. Sachez par ailleurs que la limite des 25 ans ne prend pas en compte les différés d’emprunt, qui peuvent être ajoutés aux 25 ans.
Il faut savoir que ces mesures étaient déjà recommandées depuis janvier 2021 et cela n’a pas empêché de nombreux investisseurs d’investir dans l’immobilier en 2021. Les crédits immobiliers ont même progressé, avec une hausse de 6% sur l’année 2021.
De votre côté, si votre épargne vous paraît “juste” pour pouvoir emprunter, il est possible que les banques vous accordent la fameuse marge de 20%. Nous vous conseillons de emprunteurs de bien définir et anticiper votre projet. Si celui-ci paraît trop ambitieux, il est recommandé de le faire patienter, en attendant de se constituer une épargne plus importante.