C’est bien connu, investir dans l’immobilier locatif est une opération très rentable. Mais pour que l’investissement soit vraiment fructueux, il est nécessaire de faire les bons choix au bon moment. Quel logement choisir, comment calculer un rendement ou encore quel type de bail choisir, ce sont autant de questions qu’il est nécessaire de se poser. Voici notre guide pour investir dans l’immobilier sans risque.
Pourquoi investir dans l’immobilier ?
Nous le disions en introduction, investir dans l’immobilier, c’est un placement qui devient rapidement rentable. C’est d’ailleurs l’un des placements préférés des Français. Cela s’explique notamment du fait que l’immobilier soit une valeur sûre. Ce type de placement répond à un besoin primaire : celui de se loger. Il sera alors toujours nécessaire et indispensable, la demande sera donc toujours relativement stable. Mais ce type d’investissement a aussi des avantages fiscaux : en profitant de taux immobiliers suffisamment bas, investir dans l’immobilier locatif permet de défiscaliser, tout en se constituant un patrimoine.
Comment investir dans l’immobilier ?
Si vous vous lancez dans l’aventure et que vous n’avez aucune expérience en investissement, pas d'inquiétude ! Investir dans l’immobilier locatif est à la portée de tous. Il est cependant nécessaire de respecter certains critères, afin que votre placement soit rentable rapidement.
Comment bien fixer ses objectifs et sa capacité financière ?
Il est tout d’abord nécessaire de bien établir votre capacité financière. C'est-à-dire, le montant de votre apport, la capacité de votre emprunt et les limites à laquelle peut vous suivre votre agence bancaire. Il faudra ensuite vous interroger sur vos objectifs : à partir de quand souhaitez-vous être rentable ? Quel loyer souhaitez-vous obtenir chaque mois ? En prenant en compte votre capacité financière et vos objectifs, vous serez capable de définir la viabilité de votre projet et de déterminer le type de bien dans lequel investir.
Choisir son type de bien, sa fiscalité et son statut
Comme expliqué plus haut, il est nécessaire de bien déterminer vos objectifs et votre capacité financière. Cela vous permettra de choisir le logement le plus adapté et surtout de ne pas réaliser de mauvais placement. Le type de bien que vous visez est donc déterminant. L’une des premières questions qui se posera à vous, sera de choisir entre un bien neuf ou ancien. Et avec cette question, celui du régime fiscal à choisir. Aujourd’hui, le choix se porte généralement sur le régime fiscal réel ou micro. Le régime réel permet de calculer les cotisations sociales en fonction du montant des rémunérations et des potentiels dividendes. Le régime micro quant à lui, calcule les cotisations sociales sur le montant des recettes. Il faudra aussi déterminer votre statut. Vous avez la possibilité de choisir le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) ou bien de Loueur Meublé Non-Professionnel (LMNP). Un statut de LMNP est conseillé, car il permet de déduire et d’amortir l’ensemble des charges d’un investissement.
Notre conseil : préparez bien tout en amont afin de ne rien laisser au hasard et que votre investissement soit rentable rapidement.
Ce qu’il faut savoir avant d’investir
Une fois que vous avez déterminé tous les critères vus ci-dessus, il est temps de trouver le bien qui y correspond. Et il sera nécessaire qu’il réponde aussi à des paramètres plus factuels. C’est-à-dire, que votre bien soit attirant pour vos futurs locataires.
Quel type de bien viser ?
Il faudra donc trouver un logement situé dans une zone dynamique, avec une forte demande ou en forte croissance. Toutes les villes n’ont pas le même potentiel de revalorisation, il faudra donc viser les zones à fort développement, avec des bassins d’emploi ou proche d’universités. Cela permettra de pallier au principal problème des loueurs : les vacances locatives. Un logement trop excentré ou loin du dynamisme de la ville est moins attrayant, et trouver un locataire peut s’avérer plus compliqué. Une vacance locative trop longue peut remettre en cause la rentabilité de votre investissement, voire même vous coûter cher. Nous vous conseillons par ailleurs d’opter pour une location meublée, souvent plébiscitée par les étudiants et jeunes actifs. De votre côté, cela vous permet de réduire un préavis de départ si vous souhaitez récupérer votre bien (3 mois, contre 6 mois pour une location nue).
Adapter mon logement au public visé
Une fois que vous avez déterminé les zones parfaites où trouver votre bien, il faudra que celui-ci soit réellement intéressant pour vos futurs locataires. Pensez tout d’abord à vérifier la qualité des parties communes, les précédentes décisions prises par le syndic (travaux, rénovations, etc) et bien sûr, l’état du bien. Vous pourrez ainsi vous concentrer sur la prestation que vous souhaitez proposer. Pour cela, il est nécessaire de se poser plusieurs questions :
- Quel niveau de décoration proposer pour mon bien meublé : choisir une déco classique, sans fioriture, pour éviter un investissement trop important ou bien refaire la totalité de l'appartement aux goûts du jour pour attirer le chaland et pourquoi pas, augmenter le montant du loyer.
- Location simple ou colocation : choisir une location simple pour simplifier les démarches et éviter les vacances locatives, ou une colocation pour proposer un loyer plus important.
- Étudiants ou jeunes actifs : le public visé est lui aussi déterminant. Choisir des jeunes actifs permet de s’assurer des revenus réguliers du postulant, et choisir des étudiants permet de se rassurer avec des garants solides, parfois plus qu'un jeune actif.
Les avantages à investir dans l’immobilier
Vous l’aurez compris, investir dans l’immobilier est un placement avantageux à bien des égards. C’est notamment le meilleur rapport rendement/risque : il assure un revenu régulier, pour peu de danger. La rentabilité est bonne et propose un actif durable et tangible. Cela permet aussi de diversifier vos placements et de ne compter que sur les investissements classiques proposés par les banques. Investir dans un logement locatif permet de financer un bien grâce à l’effet de levier bancaire. En d’autres termes, plus vous percevez de revenus grâce à votre bien, plus vous assurez à votre banque un remboursement rapide et pourquoi pas, un nouvel investissement. Il est par ailleurs possible de revaloriser le bien au travers de travaux, notamment dans l’immobilier ancien. Enfin, un investissement dans un bien immobilier vous assure une fiscalité avantageuse en choisissant le bon statut, permettant d’amortir et de déduire de nombreuses charges.