Investir dans l’immobilier locatif permet de compléter ses revenus, de se constituer un patrimoine ou encore de se dégager une plus-value. Dans tous les cas, il est important de bien choisir votre statut fiscal et votre régime d’imposition pour optimiser le rendement de votre investissement locatif. En effet, la fiscalité des revenus immobiliers locatifs diffère en fonction de plusieurs critères : location vide ou meublée, achat locatif dans le neuf ou l’ancien, etc. Brickmeup vous aide à faire le point sur la fiscalité de votre investissement locatif.
L’investissement immobilier et la location vide
Location vide : définition et généralités
Un bien immobilier vide, ou nu, comme son nom l’indique, est loué en général sans équipement ou mobilier. Il peut s’agir d’une maison, d’un appartement, d’un local commercial ou professionnel, d’un garage ou encore d’une cave.
Il est cependant possible de louer un bien nu avec prêt de meubles (très pratique pour les colocations).
Fiscalité de la location vide : régime réel ou micro foncier
Lorsque vous mettez en location votre logement vide, vous relevez de la fiscalité dit “régime général” des revenus fonciers. Vous avez la possibilité de choisir entre le régime réel ou le micro foncier.
Le régime réel s’applique automatiquement si les revenus sont supérieurs à 15 000€ par an. Le bailleur peut aussi faire le choix d’y souscrire (décision irrévocable pendant 3 ans). Il s’avère en effet intéressant si les charges sont supérieures à 30% des revenus puisqu’il permet de déduire tous les frais des recettes (intérêts d’emprunt, travaux, assurance, frais de gestion, etc.). Il offre également la possibilité de dégager un déficit maximum de 10 700€ par an. Ce dernier est reportable d’une année sur l’autre dans la limite de 10 ans.
De son côté, le régime micro foncier est applicable si les revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15 000€ pour le foyer par an. Il induit un abattement automatique de 30% sur les recettes brutes. Ce dernier ne peut être cumulé avec les autres déductions, notamment la loi Pinel, le dispositif Denormandie ou la loi Malraux.
Dispositif fiscal : zoom sur le dispositif Malraux
Lorsque vous décidez d’acheter pour louer un logement nu, vous avez la possibilité de bénéficier d’avantages fiscaux, notamment si vous avez fait le choix d’investir dans l’immobilier ancien. Le dispositif Malraux, par exemple, permet à un investisseur immobilier de profiter d’une réduction d’impôt calculée en fonction du montant des travaux de rénovations engagés. En bref : plus les travaux sont conséquents, plus la diminution d’impôts est importante.
Certaines conditions s’appliquent toutefois :
- Pour profiter d’une réduction sur l’impôt de 30%: l’investissement locatif doit concerner un immeuble situé sur Site Patrimonial Remarquable avec plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, ou au sein d’un quartier ancien dégradé et d’un quartier conventionné NPNRU.
- Pour profiter d’une diminution d’impôts de 22% : le placement immobilier locatif doit concerner un immeuble localisé dans un site Patrimonial Remarquable avec plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine approuvé ou dont le programme est d’utilité publique.
Bon à savoir : dans le cadre de la loi Malraux et des avantages qu’elle confère, le montant des travaux pour la réduction d’impôt ne doit pas dépasser 400 000€ pour 4 ans et les propriétaires doivent s’engager à louer leur bien immobilier pendant au moins 9 ans.
Avantage fiscal : focus sur la loi Pinel
De son côté, un logement peut être éligible à la loi Pinel et à ses avantages à condition de remplir certains critères. Il doit pour cela s’agir d’un bien immobilier neuf loué pour 6, 9 ou 12 ans. De plus, les revenus des locataires et les loyers ne doivent pas dépasser un certain seuil (ils sont plafonnés), le logement doit respecter un seuil de performance énergétique et être présent dans des zones soumises à un déséquilibre entre l’offre et demande.
Investir en loi Pinel permet de déduire de ses impôts un pourcentage proportionnel à son engagement de 12, 18 ou 21% pour respectivement 6 ans, 9 ans et 12 ans.
L’investissement immobilier locatif en location meublée
Location meublée : définition et généralités
Les acquéreurs ont aussi la possibilité d’investir en meublé. Un bien meublé doit être équipé de mobilier en nombre et de qualité afin de permettre aux locataires d’y dormir, d’y manger et d’y vivre convenablement. Il doit comporter les éléments de mobilier suivants :
- Four ou four à micro-ondes
- Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à -6° C
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas
- Ustensiles de cuisine
- Table et sièges
- Étagères de rangement
- Literie avec couette ou couverture
- Luminaires
- Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre
- Plaques de cuisson
- Matériel d’entretien ménager.
Fiscalité de la location meublée : régime réel ou micro BIC
La location meublée d’une chambre ou d’un logement est soumise au régime des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le régime micro-entreprise ou micro BIC s’applique si les revenus locatifs sont inférieurs à 70 000€ par an. Il induit un abattement forfaitaire automatique de 50%. Cependant, les charges supportées ne sont pas déductibles.
Si vos charges déductibles sont supérieures à cet abattement (frais de gestion, travaux d’amélioration, d’entretien, taxes…), il est préférable de choisir le régime réel par soi-même. A noter que ce choix est irrévocable pendant 3 ans. Ici, les charges et l’amortissement sont déduits des revenus locatifs. Le régime réel s’applique sinon automatiquement dès que les revenus dépassent 70 000€ par an. Il demande la tenue d’une comptabilité et nécessite de faire appel à un expert-comptable pour être accompagné, notamment lors de la déclaration d’impôts.
Investir en LMNP ou LMP : définition
Sur le même schéma, les propriétaires peuvent investir en LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou en LMP (loueur en meublé professionnel (LMP) s’ils remplissent les conditions. Un achat locatif en LMNP offre différents avantages mais ce statut ne s’applique que si les revenus sont inférieurs à 23 000€ par an ou si les revenus locatifs sont inférieurs à 50% des revenus du foyer fiscal.
Il existe des sociétés spécialisées qui peuvent vous conseiller et vous aider à sécuriser votre placement locatif. Nous sommes bien sûr à votre disposition pour vous renseigner.
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