Augmentation du nombre d’étudiants, pénurie de logements, augmentation des loyers, … Autant de raisons de favoriser l’investissement locatif dans les villes étudiantes, en France comme en région parisienne. Le marché tendu présente ainsi une série d’avantages pour les investisseurs. La faiblesse de la vacance locative, le risque d’impayé limité, la liquidité à la revente, et les nouvelles formes de colocation et de coliving sont de véritables opportunités de placement …
Les étudiants, un marché porteur
680 000, c’est le nombre de nouveaux bacheliers en juillet 2019 et 2 700 000, le nombre total d’étudiants en France en 2018, soit 400 000 de plus qu’en 2010, conséquence du baby-boom des années 2000 !
De ce fait, la France manque cruellement de logements mais aussi de résidences étudiantes (110 000 lits), de chambres universitaires (110 000 chambres en CROUS).
Déjà en 2015, selon le site Location-étudiant.fr, moins d’un tiers des étudiants logeaient chez leurs parents (27%) ou dans un logement leur appartenant (3%). Les 70% restant sont soit locataires (28%), en colocation (12%) ou en résidence étudiante privée (8%).
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Investissement locatif : les avantages des villes étudiantes :
L’investissement locatif dans les villes étudiantes présente des avantages non négligeables pour les investisseurs privés :
- La vacance locative y est faible, justement parce qu’il y a pénurie de petits logements. Les étudiants gardent leur logement. Lorsqu’ils le libèrent, il trouve un nouveau locataire en quelques jours grâce au bouche à oreille ou aux annonces passées.
- Les loyers augmentent dans la plupart des villes étudiantes, y compris Paris. Le Figaro Etudiant a établi un comparatif des loyers pour 26 villes étudiantes entre 2017 et 2018 : plus de la moitié d’entre elles ont vu leurs loyers augmenter et seules 4 ont connu une baisse.
- Le risque d’impayés est faible. En effet, 800 000 étudiants bénéficient d’une aide au logement. Cette aide réduit l’impact du loyer dans leur budget. De plus, beaucoup de propriétaires louent à des étudiants car les parents se portent caution dans 9 cas sur 10. Le risque d’impayé est ainsi très limité.
- Liquidité à la revente : Les petits logements de type studio/ 2 pièces sont toujours très recherchés. Compte tenu de la pénurie de logements (état de fait durable !), du nombre toujours plus important d’étudiants, de la hausse régulière des loyers, la revente d’un logement dans une ville étudiante est souvent facile, rapide et permet de dégager une plus-value. Il faut simplement être sélectif en matière d’emplacement.
- La colocation, en hausse La part des étudiants qui vivent en colocation est de 12% et en hausse constante. Pour les investisseurs, c’est l’occasion de s’attaquer à des investissements dans des grands appartements proposant 4 ou 5 chambres. Ils vont générer une bonne rentabilité pour un prix au m² à l’achat inférieur à ceux pratiqués pour les petites surfaces.
- L’arrivée du Coliving Un autre phénomène se développe également : le Coliving. On parle ici, non plus seulement de partager un espace à vivre mais de faire l’expérience du vivre ensemble. Le Coliving s’adresse à de grandes maisons de plus de 10 chambres ou des petits immeubles aménagés dans un esprit hôtellerie. Ces espaces de Coliving intègrent, outre un espace privatif pour chaque occupant, des services partagés tels qu’une salle de sport par exemple.
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Le top 3 des recommandations Brickmeup
- Les 3 villes à privilégier : Saint Denis, Créteil, Saint Etienne.
- La colocation, un TRI qui dépasse les 10%
TRI Créteil : Entre 11,92 et 13, 95% grands appartements
TRI Saint-Denis : Entre 10,53 et 12,72% petits appartements
Entre 17,99 et 25,52% colocation (maison ou grand appartement 4 chambres) - Un loyer qui doit rester dans la moyenne du marché, favorisant les attitudes responsables des locataires.
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