Vous avez décidé d’investir dans la pierre pour vous apporter des revenus. Au moment de réaliser votre premier investissement locatif, il y a plusieurs étapes à suivre pour que ce dernier se passe le mieux possible. Vous entamerez ainsi la construction de votre patrimoine de manière sereine et rentable. Choix du bien, fiscalité, mise en location… Découvrez comment réussir votre premier investissement locatif en 5 étapes.
Étape 1 : Bien cibler votre investissement locatif
Investir dans l’immobilier locatif nécessite de la réflexion et une certaine préparation. Il serait très malvenu de se lancer dans ce type d’investissement tête baissée.
Tout d’abord, vous devez déterminer quelles sont vos attentes vis-à-vis de votre bien :
- À qui souhaitez-vous louer : des étudiants, des seniors, des familles, des ménages à revenus modestes ?
- À quoi va servir le bien à terme ? Souhaitez-vous le conserver pour le transmettre à vos enfants ou y vivre à la retraite ? Ou bien est-il destiné à être revendu pour faire une plus-value ?
- Quels sont vos objectifs avec cet investissement ? S’agit-il de défiscaliser pour payer moins d’impôts ou bien d’avoir simplement des revenus complémentaires ?
Il est important de réfléchir à tous ces critères, car ils vont déterminer le type de bien, son emplacement et ses caractéristiques.
Étape 2 : Établir son budget
Une fois les objectifs déterminés, il faut calculer votre budget et votre potentiel d’investissement. En effet, ces paramètres vont aussi peser sur votre choix final.
Pour cela, tenez compte de vos recettes :
- vos revenus, à la fois vos salaires, mais aussi les revenus fonciers que vous allez recevoir de la location du bien ;
- votre apport personnel, qui est quasi obligatoire pour obtenir un emprunt ;
- l’emprunt que vous êtes en mesure de souscrire auprès d’une banque.
Au rang des dépenses, vous devrez comptabiliser :
- l’échéance du prêt souscrit pour l’investissement locatif ;
- les autres emprunts en cours que vous possédez le cas échéant (auto, consommation, résidence principale…) ;
- les frais liés à la location (taxe foncière, gestion locative si vous la confiez à une agence, frais de notaire ou d’agence…).
Une fois votre budget calculé, vous connaîtrez votre capacité d’achat et pourrez partir à la recherche du bien.
Bon à savoir : Acheter dans le neuf ou dans l’ancien ?
Pour un premier investissement locatif, il est souvent préférable d’acheter dans l’ancien. En effet, le prix d’achat sera moins élevé que dans le neuf et la rentabilité meilleure. En revanche, la défiscalisation sera moins avantageuse.
Étape 3 : Choisir le bien dans lequel investir
Vos objectifs et le budget déterminés, il est temps de passer à la sélection du bien. Choisissez une localisation qui corresponde à vos critères, en visant une ville où le marché immobilier est porteur. Dans la ville, privilégiez les quartiers dynamiques, bien desservis par les transports en commun ou à proximité des services et commerces.
Comme il s’agit d’un premier investissement locatif, commencez petit, par un studio ou un deux-pièces, quitte à revendre par la suite si votre objectif est d’investir dans un bien de grande surface destiné à votre usage personnel.
Étape 4 : Financez votre investissement locatif
Pour acheter votre bien, vous avez deux solutions : votre épargne personnelle ou l’emprunt bancaire.
Vous pouvez tout à fait acheter un bien destiné à la location comme premier investissement immobilier. Cela vous permet de vous constituer un patrimoine et un apport qui pourra vous aider à acquérir votre résidence principale par la suite.
Si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale et que vous souhaitez emprunter pour financer le bien à louer, votre taux d’endettement global ne devra pas dépasser 35 % de vos revenus. Mais vous pourrez ajouter à ces derniers vos futurs revenus locatifs : ces derniers sont comptabilisés à hauteur de 70 % par les banques afin de tenir compte de la vacance locative.
Étape 5 : Trouver le locataire
Vous avez acheté votre bien destiné à la location, il faut maintenant trouver un locataire pour percevoir les loyers.
Louer vide ou meublé ?
Tout dépend de votre cible et de vos objectifs. La location meublée est généralement plus rentable, car les loyers sont plus élevés et la fiscalité plus avantageuse. En revanche, le bail d’un meublé est limité à 1 an et vous devrez donc renouveler les locataires plus souvent. Il faut également tenir compte des dépenses liées à l’équipement du bien (meubles, électroménager).
Fixer le prix des loyers
Le propriétaire est en principe libre de fixer le montant du loyer. Il devra tenir compte :
- de la superficie ;
- de l’emplacement ;
- de l’état du bien ;
- des caractéristiques (présence d’un ascenseur, d’un gardien, d’un balcon…).
Cependant, dans certaines zones, les loyers sont encadrés afin de permettre à chacun de se loger. Dans ces zones dites tendues, le loyer peut être fixé librement pour la première mise en location du logement, mais ensuite vous devrez respecter un barème d’augmentation annuelle. Dans certaines villes comme à Paris ou Lille, les loyers sont même plafonnés.
Vous pouvez confier la fixation du loyer à des experts en gestion locative, car ils ont une meilleure connaissance des prix et des fluctuations du marché de l’immobilier. Leur expérience leur permettra de fixer un loyer cohérent par rapport aux biens similaires qu’ils ont en gestion.
Comment trouver son locataire
Pour trouver votre locataire, vous pouvez effectuer la recherche vous-même, mais c’est une tâche très fastidieuse et pénible. De plus, il faut une certaine expérience pour juger la pertinence du dossier du locataire et notamment s’il est solvable.
Pour cette raison, se rapprocher d’une agence de gestion locative est une excellente solution. Elle s’occupera de tout, depuis la recherche du locataire, sa sélection, l’encaissement des loyers et les formalités d’entrée et de sortie. Les frais de gestion locative représentent une dépense de 3 à 15 % des loyers charges comprises.
Vous avez franchi toutes les étapes pour réussir votre premier investissement locatif et vous percevez vos premiers revenus fonciers. Il conviendra par la suite de déclarer ces derniers au titre des impôts en sélectionnant le régime le plus adapté à votre cas.
