Selon les chiffres du ministère de la Justice, les loyers impayés concernent 1,3% des locations (2% en prenant en compte les litiges qui n'arrivent pas devant les tribunaux). Confrontés à ce type de situation, les propriétaires sont souvent désarmés. Pourtant, plusieurs recours sont possibles pour obtenir le recouvrement des loyers. Suivez nos conseils.
Loyers impayés : de quoi parle-t-on ?
Le principe de la location immobilière est simple : un propriétaire s’engage à louer son logement au locataire, qui, en contrepartie, doit lui verser chaque mois un loyer pour pouvoir y habiter. Le montant du loyer et la date d'échéance de son paiement sont stipulés dans un contrat de bail. On parle de loyer impayé dès lors que ce dernier n’est pas réglé entièrement à la date prévue. Qu’il soit inopiné ou volontaire, provisoire ou prolongé, le défaut de paiement d’un locataire doit faire réagir le propriétaire immédiatement.
Les solutions en cas de loyer impayé
Beaucoup de propriétaires se demandent que faire en cas de loyer impayé. La crise sanitaire a poussé certains d’entre eux à se montrer patients et accommodants, non seulement par solidarité mais aussi parce que les démarches liées à un contentieux locatif sont généralement longues et coûteuses. Il n’empêche qu’il n’y a parfois pas le choix !
Tentative de résolution à l’amiable
En premier lieu, il est conseillé au bailleur de prendre contact avec son locataire, le but étant de comprendre la situation et de trouver une solution ensemble. On parle alors de procédure de résolution à l’amiable. Peut-être s’agit-il seulement d’un changement de banque ou d’un oubli fâcheux. Dans certains cas, il est envisagé un report total ou partiel du paiement avec plan de remboursement des sommes dues.
Mise en demeure
Vous pouvez également adresser à votre locataire une mise en demeure de payer sous 8 jours, par courrier recommandé avec accusé de réception. Si cela n’aboutit pas, des démarches plus poussées doivent être entamées.
Contact du garant
En premier lieu, il est demandé de prendre contact avec le garant du locataire pour l’informer de l’impayé de loyer et lui réclamer les sommes dues. Il faut vous adresser à Action Logement, si le locataire a souscrit la garantie Visale (Visa pour le Logement et l’Emploi), à la Caf (Caisse d'allocations familiale) si votre locataire bénéficie d’allocations familiales, et contacter votre assureur si vous avez souscrit une assurance loyer impayé.
Demande de recouvrement
Si malgré cela, le locataire ne régularise pas la situation, vous pouvez recourir aux services d’un huissier de justice qui vous accompagnera dans la procédure de recouvrement. Ce dernier enverra notamment un commandement de payer au locataire, en cas de clause résolutoire dans votre contrat de bail. En l’absence de cette clause, il est nécessaire d’assigner votre locataire en justice via votre huissier pour obtenir le recouvrement des loyers impayés.
Procédure d’expulsion
Le bailleur peut enfin engager une procédure d’expulsion lorsque le commandement ne donne lieu à aucune régularisation. Cette dernière doit être mise en œuvre par un huissier qui peut, ou non, annoncer préalablement sa visite. L'huissier doit se présenter au logement entre 6h et 21h durant les jours ouvrables, correspondant à tous les jours de la semaine, à l’exception du jour de repos hebdomadaire et des jours fériés habituellement non travaillés. A noter qu’aucune expulsion locative ne peut avoir lieu durant la trêve hivernale, qui se tient généralement du 1er novembre au 31 mars. Toutefois, le propriétaire est en droit d'engager une procédure durant cette période.
Se prémunir contre les loyers impayés
Pour éviter d’en arriver là, l’idéal est de se prémunir contre le risque de loyer impayé.
La garantie Visale (Visa pour le Logement et l’Emploi)
Comme expliqué précédemment, certains locataires se voient octroyer la garantie Visale de la part d’Action Logement. Cette caution prend en charge le paiement du loyer et des charges locatives de la résidence principale, en cas de défaut de paiement du locataire, sans franchise ni carence, dans la limite de 36 mensualités impayées.
L’avantage est que cela ne coûte absolument rien au propriétaire. Il lui suffit de remplir les conditions d’éligibilité et de créer un espace personnel en ligne. Pour pouvoir en profiter, le locataire doit de son côté remplir au moins l’une de ces conditions :
- Avoir entre 18 et 30 ans
- Être salarié de plus de 30 ans (embauché depuis moins de 6 mois, en mobilité professionnelle, en possession d’une promesse d’embauche de moins de 3 mois ou gagnant jusqu’à 1 500€ net par mois)
- Être éligible au bail mobilité
- Être logé par un organisme d’intermédiation locative.
La garantie loyer impayé (GLI)
Pour être plus serein, il est conseillé de souscrire une garantie loyers impayés (GLI). Facultative, cette assurance prend en charge les loyers, les charges et les taxes dus par le locataire en cas de défaut de paiement. Elle coûte entre 2 et 3% des sommes facturées et va parfois plus loin, selon les contrats, couvrant ainsi les frais de détériorations, destructions ou dégradations immobilières, les frais de contentieux (honoraires d’avocat, d’huissier de justice…) ainsi que la protection juridique.
Se protéger contre les loyers impayés en choisissant bien son locataire
Personne n’est à l'abri de difficultés financières. Cependant, pour limiter le risque de loyers impayés, une astuce consiste à choisir votre locataire selon des critères bien spécifiques… en toute légalité. Si pour certains bailleurs, c’est la « bonne impression » qui compte. Pour d’autres, c’est le niveau de revenus qui prime ainsi que la stabilité professionnelle.
En bref, le locataire idéal doit être autonome, en mesure de payer son loyer dans les temps, se plier aux règles de location et de copropriété, tout en prenant soin de votre logement. Méfiez-vous des apparences parfois trompeuses. Appuyez-vous sur un dossier de location complet et vérifiez la véracité des informations qu’il contient. Si vous ne vous sentez pas de procéder à toutes ces démarches administratives, vous pouvez vous tourner vers un professionnel de l’immobilier.
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