Tout d’abord, il existe deux types de charges quand on parle d’investissement locatif : les locatives et celle des propriétaires.
- Les charges locatives sont payées par les locataires et sont clairement définis par les décrets n°87-713 du 26 août 1987 et n°82-955 du 9 novembre 1982. Elles correspondent à l’usage du bien (entretien des parties communes, chauffage commun, électricité etc…)
- Les charges propriétaires sont celles afférentes au bien et à sa gestion (gestion, travaux lié à la copropriété : ravalement etc. ou au bien : peinture, changement de chaudière etc.) et la taxe foncière (excluant la taxe sur les ordures ménagères).
Les charges locatives, même si elles sont payées par les locataires, ont un impact significatif sur la rentabilité d’un bien.
Le marché étudié par les locataires s’entend « Loyer Toutes charges comprises ». Dans un marché tendu comme en région parisienne, le confort apporté par un gardien ou un ascenseur va avoir un impact sur l’attractivité d’un bien, mais celui-ci restera limité tant est forte la demande pour louer un bien .
Prenons un exemple :
Deux appartements achetés au même prix sont loués 700 € charges comprises par mois incluant le chauffage collectif. Les deux appartements ont la même attractivité.
– Le premier possède un chauffage collectif ancien au fuel et ses charges locatives sont de 120 € par moi
– Le second possède un système de chauffage au gaz changé récemment. Ses charges locatives pourraient être de 80 €.
Dans le premier cas, le propriétaire récupère un revenu de 580 € dans le second 620 €. Cet écart de 40 € par mois aura par conséquent un impact négatif de 1,5 % par an sur la rentabilité d’un investissement locatif.
Ce raisonnement s’entend également avec les charges propriétaires et notamment les taxes foncières.