Lorsqu’on souhaite investir dans l’immobilier locatif, c’est généralement pour défiscaliser. Il existe plusieurs niches fiscales pour diminuer son imposition, mais les plus connues sont le dispositif Pinel et le statut de loueur de meublés non professionnel (LMNP). Chaque régime a ses avantages et ses inconvénients. Voici quelques éléments pour vous aider à faire votre choix.
Régime LMNP et dispositif Pinel : qu’est-ce que c’est ?
Le dispositif Pinel et le statut LMNP ont des objectifs différents selon le législateur. Pour le Pinel, il s’agit d’encourager l’investissement dans l’immobilier neuf en proposant une réduction fiscale en contrepartie de locations vides à des loyers modérés. Il a succédé à d’autres dispositifs de même nature (Duflot, Scellier, De Robien…) et est prolongé jusqu’en 2024, avec des réductions moins avantageuses.
Le régime LMNP (loueur de meublés non professionnel) ne concerne que les logements meublés, comme son nom l’indique. Le bailleur peut déclarer ses revenus locatifs au titre des bénéfices industriels et commerciaux.
Le régime LMNP (Loueur de meublés non professionnel) : avantages et inconvénients
Les avantages du régime LMNP
Les points forts du régime de loueur de meublés non professionnel sont assez nombreux. D’abord, le logement meublé se loue à des tarifs plus élevés qu’une location vide. Avec ce statut, il est possible d’investir dans un grand nombre de biens immobiliers :
- neuf ou ancien ;
- établissement hébergeant des personnes âgées dépendantes (EHPAD) ;
- résidences spécialisées (étudiants, séniors, co-living…) ;
- location saisonnière…
Autre avantage non négligeable : le bien peut être loué à n’importe quel locataire (il n’y a pas de conditions de ressources) et le propriétaire peut le récupérer à tout moment (comme pour tout meublé).
Le régime LMNP permet d’obtenir des réductions d’impôts. Lorsque les recettes locatives n’excèdent pas 70 000 € annuel, elles sont à déclarer au titre du micro-BIC et les charges déductibles à hauteur de 50 %. Au-delà de 70 000 €, les charges sont déductibles aux frais réels : elles recouvrent de nombreux domaines (frais de notaire à l’acquisition, assurances, entretien, réparations, rénovation…). Par ailleurs, le LMNP permet d’amortir le bien, c’est-à-dire que l’on peut enlever chaque année un certain pourcentage d’amortissement aux recettes locatives.
Les travaux de rénovation sont particulièrement intéressants avec le régime LMNP. Les dépenses sont déductibles et ils apportent une réelle plus-value au logement en cas de revente.
Les inconvénients du régime LMNP
Le LMNP a aussi des contraintes : la location d’un meublé nécessite un entretien plus important et plus régulier des équipements. Par ailleurs, le principe de l’amortissement, s’il est intéressant, reste complexe et demande souvent l’intervention d’un expert-comptable. Il faut aussi produire un compte de résultat et un bilan d’actifs si votre location est imposée aux frais réels.
Les points forts et faibles du dispositif Pinel pour l’investissement locatif
Les avantages du dispositif Pinel
La défiscalisation Pinel est l’un des dispositifs les plus intéressants pour réduire ses impôts grâce à l’immobilier. En effet, les réductions sont calculées par rapport au prix d’achat du bien, selon 3 taux selon la durée de mise en location :
- 12 % de déductions sur 6 ans (à raison de 2 % par an) ;
- 6 % de déductions pour une prolongation de 3 ans (2 % par an) ;
- 3 % de déductions pour une dernière prolongation de 3 ans (1 % par an).
Il est possible de louer le logement à un proche, par exemple un enfant étudiant (non rattaché fiscalement au foyer). Le propriétaire peut également récupérer le logement après une durée minimale de location.
Les inconvénients du dispositif Pinel
Les investissements en loi Pinel ne sont pas non plus exempts d’inconvénients. D’abord, l’achat du bien s’effectue généralement sur plan. Si l’on veut investir pour soi, à terme, il est difficile d’avoir une vision réelle du rendu final.
Par ailleurs, le prix au m² d’un bien neuf est plus élevé que dans l’ancien et ce prix est plus difficilement négociable. La prise de valeur pendant la période de location est souvent faible, voire nulle et même déficitaire (car le bien se dégrade avec le temps). L’investissement ne peut être réalisé que dans les zones tendues (A, A bis et B1) et dans certains secteurs précis.
La réduction d’impôt est également plafonnée sur l’investissement (5500 € par m² habitable) et l’investissement total plafonné à 300 000 € par personne et par an, avec une réduction maximale de 63 000 €.
Enfin, l’inconvénient le plus important du Pinel réside dans l’encadrement de la location : les loyers sont plafonnés à certain niveau selon la zone et les locataires doivent remplir des conditions de ressources.
LMNP ou Pinel : que choisir pour votre investissement locatif
Une fois tous ces éléments en main, comment faire son choix entre LMNP et Pinel ? Les deux permettent de construire un patrimoine avec des réductions fiscales intéressantes.
LMNP vs Pinel : lequel est le plus rentable ?
En termes de rentabilité, le LMNP est souvent plus avantageux. En effet, le plafonnement des loyers en Pinel ne permet pas de dépasser 3 % par an, dans le meilleur des cas et hors déductions de frais. Les prix d’achats supérieurs dans le neuf influencent aussi cette faible rentabilité. En LMNP, l’achat peut s’effectuer dans l’ancien, avec des prix inférieurs de 30 %. Les loyers étant également plus élevés en meublés, il est facile d’obtenir une rentabilité moyenne de 5 %, sans compter la prise de valeur du bien si des travaux sont effectués.
Fiscalité : comparatif LMNP vs Pinel
Les recettes locatives en LMNP ou en PInel peuvent chacune bénéficier du régime au réel. En revanche, les loyers sont imposables en LMNP sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) alors qu’en Pinel ils doivent être déclarés comme revenus fonciers. En cas de déficit, celui-ci est imputable sur le revenu fiscal global en LMNP, ce qui est plus difficile en Pinel. Enfin, les réductions d’impôts en LMNP ne sont pas comptabilisées dans le plafond des niches fiscales fixé à 10 000 € par an, ce qui permet de cumuler d’autres dispositifs pour réduire ses impôts.
Le choix entre LMNP et Pinel doit d’abord tenir compte de vos objectifs d’investissement. Le dispositif Pinel s’inscrit plutôt dans une logique de revente ou de récupération pour être habité et s’adresse aux foyers souhaitant avant tout diminuer leurs impôts. Le meublé est plutôt choisi pour assurer des revenus réguliers sur le long terme et dont l’objectif principal est le rendement.