Investissement locatif ou bourse : lequel choisir ?

Parmi les différents moyens de placer son argent, l’investissement locatif et le marché boursier figurent en bonne place. L’un et l’autre ont leurs avantages et leurs inconvénients qu’il faut connaître pour ne pas faire d’erreur. L’investissement immobilier offre une bonne alternative au placement boursier, avec un risque moins élevé et un rendement équivalent, voire plus intéressant. La bourse, de son côté, apporte des liquidités plus rapidement et permet plus de diversification. Voici quelques éléments pour vous aider à choisir entre investissement locatif et bourse.

 

L’investissement dans un bien immobilier

L’investissement locatif consiste à acheter un bien (maison ou appartement) pour le louer. Le but est de percevoir chaque mois un loyer constituant des revenus fonciers. Une fois les différents frais payés (impôts, charges, travaux d’entretien, remboursement de prêt éventuel…), le reste représentant votre bénéfice.

 

Les avantages de l’investissement locatif

L’investissement immobilier est le mode de placement préféré des Français, car il est plus stable et plus sûr comparé aux autres. Le marché est en effet relativement équilibré, avec des variations de prix peu importantes sur le long terme.

L’effet psychologique d’investir dans la pierre joue aussi un rôle important dans ce choix d'investissement. Il permet en outre de se constituer un patrimoine immobilier qu’il est possible de transmettre à ses descendants.

L’investissement locatif permet de bénéficier d’un effet de levier si vous financez le bien par un crédit immobilier. Le loyer perçu chaque mois permet de rembourser la mensualité de l’emprunt et de dégager éventuellement un bénéfice. C’est le meilleur moyen de recevoir une rente sans un énorme apport personnel. Une fois l’emprunt remboursé, le loyer devient une source complémentaire de revenu, qui peut être intéressante par exemple à la retraite. 

Enfin, l’investissement dans l’immobilier locatif bénéficie de nombreux avantages fiscaux et d’aides, l’État encourageant la production de logements neufs et la rénovation de l’ancien. Vous trouverez ainsi les dispositifs suivants :

  • le dispositif Pinel concerne les logements neufs et permet une défiscalisation des revenus sur une durée pouvant aller jusqu’à 12 ans ;
  • le dispositif Cosse (ou “Louer abordable”) apporte une réduction d’impôts sur les revenus locatifs pour du neuf ou de l’ancien ;
  • le dispositif Denormandie donne une réduction fiscale pour la rénovation de logements dans l’ancien et notamment dans les centres-villes ;
  • enfin, le statut de loueur de meublés non professionnel (LMNP) est aussi intéressant pour rentabiliser son investissement locatif en obtenant des réductions fiscales.

 

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Les inconvénients d’investir dans l’immobilier locatif

Investir dans l’immobilier pour le mettre en location n’est cependant pas sans inconvénients. D’abord, cet investissement demande du temps préalable et une certaine charge de travail pour rechercher et négocier le bien

Si le logement nécessite des travaux, il faudra compter :

  • du temps en plus avant de pouvoir le mettre en location ;
  • des fonds pour financer les travaux. 

Pour contourner cet inconvénient, vous pouvez recourir à un investissement clé en main, par exemple dans une résidence étudiante ou sénior.

Par ailleurs l’investissement de départ peut se révéler important et il faut pouvoir le financer, soit comptant, soit en empruntant. Si vous avez déjà un prêt pour votre résidence principale, obtenir un second crédit pour du locatif peut se révéler plus compliqué.

Enfin, même si le marché de l’immobilier reste assez stable, il peut néanmoins subir des variations. Le risque de vacance locative, c’est-à-dire les périodes où le bien n’est pas loué et ne rapporte donc pas, n’est pas à négliger non plus.

 

L’investissement en bourse

Investir en bourse consiste à acheter des actions représentant des parts d’une ou plusieurs entreprises. C’est une manière de soutenir leur activité. Les entreprises versent chaque année une partie de leurs bénéfices (les dividendes) aux actionnaires, cette somme constituant un revenu régulier. Il est également possible de revendre ses actions lorsque leur montant nominal est plus élevé que le montant d’achat. Il est possible d’acheter des actions de n’importe quel type d’entreprise cotée en bourse. 

Les avantages d’investir dans la bourse

L’investissement en bourse est avantageux pour générer d’importantes plus-values. En effet, les actions représentent des liquidités qu’il est facile d’acheter et de vendre. Si vous avez un besoin d’argent de manière urgente, il suffit de céder quelques actions au meilleur prix.

Comme vous pouvez acheter n’importe quel type d’actions, votre portefeuille est plus facile à diversifier. Vous pouvez ainsi miser sur des valeurs sûres, comme des obligations, dont le rendement est moins élevé mais plus stable sur le long terme, tout en conservant des actions plus rentables, mais aux variations plus importantes.

Enfin, l’investissement boursier peut se faire via un dispositif d’épargne comme le PEA (plan d’épargne en actions). Vous bénéficiez alors d’une fiscalité avantageuse :

  • les dividendes et plus-values ne sont pas imposables si vous les réinvestissez dans le PEA ou si vous retirez votre argent après 5 ans ;
  • l’imposition est de 12,8 % si vous retirez votre argent avant ce délai.

 

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Investir en bourse : les inconvénients

Le premier inconvénient, et non des moindres, est la grande instabilité du marché boursier, qui freine souvent les investisseurs potentiels. A contrario, certaines actions peuvent stagner pendant plusieurs années et n’offrir qu’une faible rentabilité au final.

Par ailleurs, vous devez pouvoir financer l’achat initial des actions, car il est rarement possible d’emprunter pour cela. Lorsque vous vendez vos actions, les plus-values sont parfois imposées, sauf si vous investissez dans le cadre de produits comme le PEA.

Enfin, l’investissement en bourse demande certaines connaissances pour faire les bons choix. Bien diversifier son portefeuille est important pour limiter les risques tout en assurant une bonne rentabilité.

 

Pour conclure, le choix entre investissement immobilier et en bourse dépend également de vos objectifs personnels. L’immobilier permet de se constituer un patrimoine en même temps qu’une épargne solide et durable. Il ne faut pour autant pas négliger l’impact des coûts liés à la location. Le placement boursier est plutôt destiné à ceux qui préfèrent soutenir l’activité économique des entreprises et souhaitent pouvoir compter sur des liquidités immédiatement disponibles en cas de besoin. Mais la contrepartie est un risque plus important. L’un des moyens de concilier immobilier locatif et bourse peut être d’investir dans des parts de SCPI (société civile en placement immobilier).

 

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brickmeup, 2 novembre 2022