Aujourd’hui, si l’on souhaite investir dans l’immobilier, de nombreuses méthodes existent. L’une d’elle concerne l’investissement locatif autofinancé. Si vous souhaitez en apprendre plus sur ce procédé de plus en plus plébiscité par les particuliers, nous mettons à votre disposition ce petit guide pour tout savoir sur l’investissement locatif autofinancé.
A la découverte de l’investissement locatif autofinancé
Investissement locatif autofinancé : qu’est-ce que c’est ?
Dans sa plus simple définition, l’investissement locatif autofinancé consiste à acheter un bien immobilier pour le mettre en location. Ce type d’investissement a l’avantage de ne pas demander une épargne au propriétaire en début de mois.
L’investissement locatif autofinancé a donc tout pour inciter les particuliers à se lancer dans l’aventure, puisqu’en théorie, il est possible de rembourser son prêt chaque mois grâce au loyer du locataire. Cependant, dire qu’un investissement autofinancé correspond à un loyer qui rembourse l’emprunt, est une idée reçue bien trop courante.
En effet, il est nécessaire de prendre en compte plusieurs paramètres essentiels :
- Les charges obligatoires : elles correspondent à toutes les charges auxquelles vous ne pouvez pas déroger. On retrouve notamment l’assurance du bien, la taxe foncière ou les charges de copropriété.
- Les charges optionnelles : à l’inverse, ces charges ne sont pas toujours à prendre en compte. On retrouve ici les frais de gestion locative, si vous faites appel à une agence immobilière pour la location de votre bien.
- Les charges aléatoires : ces charges dépendent de plusieurs variables qui ne sont pas de votre ressort. On trouve par exemple des travaux nécessaires, des honoraires de relocation ou tout simplement des frais d’entretien.
Rentabilité et cash flow : deux éléments sensiblement différents
La rentabilité globale du bien (TRI) ne dépendra donc pas uniquement que du cash flow (que l’on peut traduire par “flux de trésorerie”). Celui-ci se repose sur 3 piliers fondamentaux :
- Les modalités de financement et l’effet de levier bancaire
- La rentabilité locative
- La revalorisation du bien
Ces trois critères vont permettre de déterminer la rentabilité d’une opération. Il arrive parfois qu’un bien avec un cash flow positif soit moins rentable qu’un bien ayant besoin d’un effort d’épargne. Pour savoir si l’investissement locatif autofinancé pour votre bien est intéressant, il est donc nécessaire de ne pas se focaliser sur le cash flow ou la rentabilité, et de bien prendre en compte tous les paramètres de l’investissement.
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Comment arriver à l’autofinancement pour mon bien locatif ?
Rentabiliser mon bien locatif
Pour qu’un bien locatif soit rentable à l’autofinancement, il faudra définir combien rapporte les différents éléments qui composent ce bien.
Il faudra dans un premier temps ajuster le montant du loyer, afin que celui-ci puisse couvrir les mensualités de votre prêt (ou du moins une bonne partie). Il faudra veiller à ne pas trop surestimer le prix du bien, et jeter un œil au marché locatif de la ville. Prenez ensuite soin de choisir le financement le plus adapté à vos besoins. Pour cela, il faudra prendre en compte des paramètres comme votre apport, les mensualités à verser ou la durée du prêt. Enfin, il faudra bien sûr prendre en compte les diverses charges obligatoires, optionnelles ou aléatoires, comme vu plus haut.
Choisir le meilleur bien locatif
Concernant le bien, vous devrez le choisir en fonction de plusieurs critères, tels que le choix de la ville. Une commune avec des charges peu élevées est un critère très intéressant pour votre investissement autofinancé. Par ailleurs, une ville dynamique, avec une population croissante est un vrai plus pour votre investissement. Cela signifie que votre bien pourra potentiellement prendre de la valeur à l’avenir, notamment grâce à une demande plus importante. Faites aussi en sorte de choisir un bien avec des avantages notables pour les futurs locataires. Un logement proche des commerces, d’une ligne de transport, d’un parc ou la présence d’un ascenseur, peut faire grimper sa valeur.
Prêtez aussi attention à l’état du bien, si des travaux sont nécessaires, il faudra ajouter cela à vos dépenses. Afin de choisir l’artisan au meilleur rapport qualité/prix, n’hésitez pas à faire plusieurs demandes de devis.
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Comment faire diminuer les charges d’un investissement locatif autofinancé ?
Investissement locatif autofinancé : ajustez le prix du loyer
La meilleure manière de diminuer ses charges et de s’assurer de la rentabilité de son investissement locatif autofinancé est de s’adapter à la situation. Il est dans un premier temps nécessaire de réviser chaque année le loyer et les charges de votre bien. Pour cela, vous pouvez vous baser sur les chiffres que fournit l’INSEE chaque année et son indice de référence des loyers. Ces augmentations doivent malgré tout rester raisonnables, afin d’éviter un trop grand turn-over de locataires, voire des périodes où le logement reste inhabité, synonyme de pertes de rentabilité.
Fiscalité : ce qu’il faut savoir pour votre investissement locatif
Il faudra ensuite adapter votre fiscalité pour votre investissement locatif. Afin de bénéficier de certains avantages fiscaux, il faudra que vous choisissiez le statut de loueur adapté. Si vous possédez un logement meublé, il est par exemple possible de choisir le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Ce statut permet de bénéficier d’une imposition basée sur la moitié des revenus locatifs sous régime forfaitaire. Il est aussi possible de déduire les charges et amortissements des revenus locatifs imposés au régime réel.
Négociez les taux d’intérêt de votre emprunt
Enfin, il peut être intéressant de renégocier votre emprunt avec votre banquier. Le monde de la finance bouge en permanence, et il est possible de diminuer le taux d’intérêt que vous aviez négocié en premier lieu. Si ce n’est pas votre fort, vous pouvez faire appel à un courtier en immobilier, qui pourra vous aider dans cette démarche un peu particulière.
Notre conseil pour réussir votre investissement locatif autofinancé
Dans une démarche d’investissement responsable, il ne faut donc pas chercher à tout prix le rendement le plus haut et à atteindre l’autofinancement. Comme nous l’avons précédemment expliqué, ce ne sont pas les seuls éléments qui déterminent la rentabilité d’un projet immobilier.
Les chiffres restent des chiffres et des hypothèses. Il ne faut pas oublier que les locataires sont au centre de l’investissement. Alors investir dans une zone avec une faible demande locative ou fixer des loyers trop hauts dans le but d’obtenir un rendement élevé ne sert à rien si finalement votre bien n’est pas loué.
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