En tant que propriétaire louant un bien d’habitation, vous êtes appelé à vous occuper des relations avec votre locataire et du suivi de votre bail. De nombreux propriétaires gèrent eux-mêmes la location de leur bien. Mais il arrive qu’ils aient besoin d’aide. Dans ce cas, déléguer les opérations de gestion locative à une société spécialisée est une solution. On peut y trouver de nombreux avantages, même si cela a un coût.
Pour vous permettre de décider si vous devriez faire appel aux services externes de gestion locative, nous allons voir dans cet article ce que fait une agence de gestion locative. Nous analyserons aussi les bénéfices que peut apporter un tel service à un propriétaire qui propose en location un bien d’habitation.
La gestion locative : une disponibilité et une expérience indispensables
Votre bien une fois acquis, il importe de le rentabiliser dans les meilleures conditions. Et parmi ces conditions réside le fait que vous devez assumer un certain nombre de tâches administratives et autres liées à votre location.
Nous sommes parfois portés à croire que la gestion locative est une opération simple qui ne présente pas de difficultés. En réalité, gérer la location d’un bien d’habitation requiert un minimum de connaissances et un certain professionnalisme.
Ce travail peut parfois être fastidieux surtout si vous possédez plusieurs biens en location ou une grande colocation. Il demande en outre souvent une grande disponibilité si votre bien est éloigné. D’autre part, sans expérience, vous risquez de commettre des erreurs.
Voici un tour d’horizon de la gestion locative dans ses aspects les plus importants.
Que comprennent les opérations de gestion locative ?
Gérer la location d’un bien consiste à s’occuper périodiquement d’un certain nombre de tâches qui incombent au propriétaire :
- réfection éventuelle des locaux avant la mise en location ou l’entrée d’un nouveau locataire
- recherche d’un locataire et sélection du meilleur candidat
- rédaction du bail et de l’état des lieux d’entrée et de sortie
- perception des loyers et des charges, perception et restitution du dépôt de garantie
- souscription à une assurance loyers impayés
- révision des loyers et des charges annuels
- relance et poursuite en cas d’impayés
- traitement des demandes et des plaintes des locataires
- entretien du bien, gestion des dégradations ou des sinistres
- éventuelle réparation ou remplacement des équipements
- sans oublier les responsabilités administratives et fiscales…
Voici quelques détails qui illustrent les exigences auxquelles doit faire face un propriétaire dans la gestion courante de son bail :
Création de l’annonce.
La recherche d’un locataire implique de rédiger des annonces spécifiques. Il existe un grand choix de sites internet spécialisés dans les transactions immobilières ou généralistes, susceptibles de diffuser votre annonce : seloger, leboncoin, pap…
Il faut être en mesure d’identifier la bonne plateforme pour votre bien. En effet, pour une colocation par exemple, il peut être plus judicieux de vous tourner vers des sites spécialisés dans la location de chambre.
En tant que particulier, les plateformes internet mettant en relation les particuliers entre eux vous évitent les frais de commission d’une agence immobilière. Elles offrent souvent des conseils pratiques pour concevoir votre annonce, la diffuser, choisir les candidats, etc. Toutefois vous n’aurez pas d’aide pour certaines spécificités comme la fixation des loyers par exemple.
Vous avez en outre bien sûr la possibilité de faire diffuser votre annonce sur le site web d’une agence immobilière à condition qu’elle ait un portefeuille de biens en location et que vous lui donniez un mandat.
Il existe enfin des agences spécialisées dans la location meublée de longue durée.
Photographie du bien.
Pour mettre en valeur votre annonce, il vous faut mettre des photos de qualité, lumineuse et qui représente bien votre bien. C’est ce que votre locataire potentiel va voir en premier, il faut qu’elles soient accrocheuses.
Pour permettre aux futurs locataires de visualiser le bien sans qu’ils se déplacent, vous pouvez créer une vidéo 360° et/ou 3D. Mais pour cela, il vous faut un matériel de qualité qui peut se montrer coûteux. En tant que particulier, il serait dommage d’investir dans une caméra 360 de plusieurs centaines d’euros. En déléguant votre gestion locative, alors des prises de vue professionnelles peuvent être effectuées par l’agence à condition que cette dernière soit équipée et tournée vers le digital.
Visite des appartements.
Les rendez-vous avec les locataires candidats prennent du temps et exige de bien gérer son emploi du temps. Si votre bien est situé loin de chez vous, vous aurez besoin de vous libérer pendant de nombreuses heures. La sélection des candidats doit être effectuée avec soin, ce qui demande l’étude de nombreux dossiers de candidature.
Imaginons que vous ayez investi dans une colocation, à moins que vos locataires visitent tous et entre dans les lieux le même jour, il vous faudra vous déplacer au minimum autant de fois que de nombre de chambre.
Rédaction des baux.
Le contrat de bail, destiné à officialiser la transaction entre le propriétaire et le locataire, a pour but de garantir que le bail se déroule dans les meilleurs termes. Sa rédaction nécessite de connaître les particularités de ce genre de contrat. Le bail permet de protéger le bailleur tout comme le loueur en cas de désaccord et d’éviter tout abus d’un côté comme de l’autre. Mal rédigé, un contrat de bail comporte le risque d’avantager une partie au détriment de l’autre en ce qui concerne les libertés et les devoirs de chacun. Cette rédaction est soumise à des règles de droit qu’il faut connaître.
Pourquoi déléguer la gestion locative ?
Nous le voyons, s’occuper soi-même de la gestion locative de son bien requiert beaucoup d’attention. Si vous manquez de temps et d’expérience, il peut être préférable de recourir à une agence spécialisée dans ce travail pour éviter toute erreur.
Voici les avantages que procure la délégation de cette gestion à une agence spécialisée :
- La société de gestion locative s’occupe de la commercialisation de votre bien en prenant en charge les démarches visant à trouver un locataire solvable.
- Elle vous dispense de la lourde tâche de vous documenter sur la loi et les règlements en vigueur dans les domaines juridiques, fiscaux et financiers.
- Vous profitez de l’expérience de professionnels.
- Vous avez accès à des garanties couvrant les risques d’impayés. Certaines agences garantissent même au propriétaire un revenu locatif fixe mensuel qui couvre tous les impondérables (impayés, perte de loyers en cas de vacance locative, frais de travaux d’entretien, de remise en état en cas de sinistre, protection juridique contre les litiges, etc.).
- Elle prépare au nom du propriétaire les éléments utiles aux déclarations fiscales.
- Elle tient la comptabilité de la gestion au nom du propriétaire.
- Elle rédige un compte rendu de gestion à l’intention du propriétaire tous les trimestres.
- Cette délégation permet aux investisseurs expatriés d’investir dans un bien locatif en confiant à l’agence la gestion de leurs biens.
Le fait de savoir que votre investissement locatif est entre de bonnes mains est profitable en termes de tranquillité d’esprit. Cette délégation vous épargne en effet bien des tracas en vous faisant gagner du temps. Elle vous permet de faire face aux problèmes que vous ne seriez peut-être pas capable de gérer à distance. En outre, l’agence peut aider le propriétaire en lui donnant de bons conseils.
Même si vous possédez des moyens financiers limités, cette solution peut être intéressante.
Qu’est-ce qu’un mandat de gestion locative ?
Pour déléguer sa gestion locative, le propriétaire donne un mandat de gestion à l’agence de son choix. La société de gestion locative doit détenir une carte professionnelle dotée de la mention « gestion immobilière », renouvelable tous les trois ans. Elle doit :
- Justifier d’une aptitude professionnelle
- Avoir une assurance en responsabilité civile professionnelle
- Avoir une garantie financière
- Ne pas avoir d’incapacité ou d’interdiction d’exercer la profession
Le mandat de gestion permet à la société de représenter le propriétaire dans les assemblées générales de copropriété si le propriétaire le souhaite.
Le contrat est signé avec une durée déterminée et peut être reconductible.
Les frais de gestion afférents à ce type de délégation peuvent être facturés de différente façon : environ 25 à 35 € par mois ou 3,5 à 7,5 % par an en fonction de la durée du mandat.
Conclusion
La phase de la gestion locative constitue la dernière étape de votre processus d’investissement. Elle doit être planifiée et mise en œuvre avec soin. Si votre temps est limité, recourir à une société externe spécialisée permet de vous simplifier la vie en vous débarrassant des taches administratives qui peuvent sembler fastidieuses. En tenant compte du coût que cela représente, à vous de voir si cette possibilité peut répondre à vos besoins.