Si vous êtes à la recherche d’un investissement immobilier intéressant, vous avez sans doute déjà entendu parler des immeubles de rapport. Ces placements destinés à des investisseurs avertis, permettent de réaliser de beaux profits. Cependant, avant de vous lancer dans l’aventure, il est nécessaire de se renseigner un minimum, afin d’éviter les pièges. Vous trouverez dans cet article tout ce qu’il faut savoir pour investir dans un immeuble de rapport, en toute sécurité.
À la découverte des immeubles de rapport
Immeuble de rapport : définition
Très simplement, investir dans un immeuble de rapport consiste à acheter un bâtiment entier, et de le proposer à la location (ou à l’achat), en plusieurs lots. L’intérêt principal de l’immeuble de rapport est de tirer un rendement locatif très important. Si la pratique était autrefois plutôt réservée à des groupes immobiliers ou des familles très aisées, l’investissement dans des immeubles de rapport ou maisons de rapport s’est aujourd’hui démocratisé, et est de plus en plus accessible aux particuliers.
Cependant, il est important de bien différencier cette méthode d’une division. Même si elles sont similaires, la division classique peut concerner un seul appartement, tandis que la division d’un immeuble de rapport concerne un bâtiment entier.
Ce qu’il faut savoir avant d'investir
Si vous souhaitez investir dans un immeuble de rapport, il faudra bien choisir le bâtiment. Il faudra bien sûr prendre en compte ses caractéristiques propres, mais aussi celles de la zone dans laquelle il se situe. Dans l’idéal, visez une zone attractive et dynamique, afin d’éviter la vacance locative. Si vous choisissez un immeuble de rapport trop éloigné d’un centre-ville, ou dans une zone en déclin, vous risquez de vous retrouver avec des appartements vides, et donc perdre en rentabilité. Privilégiez aussi les bâtiments proches des transports en commun, qui sont un vrai plus pour les locataires. Afin de savoir si l’immeuble est intéressant, n’hésitez pas à faire une étude du marché aux alentours pour témoigner de la viabilité du projet.
Une fois la zone choisie, il faudra déterminer si l’état global du bien est satisfaisant. Pour cela, il est nécessaire de prendre en compte plusieurs paramètres :
- Qualité de l’isolation
- État du système électrique
- État du toit, de la façade et des parties communes
- Performance énergétique (demander un DPE si possible)
Pensez aussi à la revente. Sur le marché immobilier, vous ne serez pas uniquement confronté à des investisseurs. Inutile donc de sur optimiser les espaces en ne créant que des petites surfaces, vous aurez plus de mal à le revendre. De même pour la location, en créant uniquement de petits appartements, il vous faudra trouver plus de locataires, un procédé qui peut être coûteux en temps et en argent.
Les avantages et inconvénients de ce type d'investissement locatif
Les avantages d’un immeuble de rapport
Un investissement dans un immeuble de rapport possède de nombreux avantages. Le principal étant la rentabilité locative très élevée du projet. Et il y a peu de chance que le bâtiment soit complètement vide : vous êtes donc assuré d’avoir un loyer minimum chaque mois. Par ailleurs, l’achat d’un bâtiment entier permet de bénéficier d’un prix du m² plus faible, voire même décoté. En réalisant la division en plusieurs appartements, le prix du m² sera alors revenu au prix normal, de quoi faire une belle plus value.
Outre le côté financier, l’avantage d’investir dans un bâtiment est d’être le seul décideur. Si vous souhaitez réaliser des travaux, vous n’avez plus besoin de contacter le syndic de copropriété.
Enfin, l’achat de l’immeuble de rapport se fera en une seule opération, donc en un seul financement. Vous n’aurez alors qu’un seul dossier à réaliser. Cela permet bien sûr de gagner du temps et de simplifier les démarches, mais aussi de ne payer qu’une seule fois les frais annexes (dossier, notaire, courtier, etc.).
Les inconvénients d’un immeuble de rapport
Si l’investissement dans un immeuble de rapport offre de nombreux avantages, cela comporte aussi quelques inconvénients. Le principal étant le prix d’acquisition élevé. Si la rentabilité à long terme n’est plus à prouver, il faut tout de même débourser un important capital dans les premiers temps. D’autant plus s’il est nécessaire de réaliser des travaux de rénovation. En effet, étant le seul propriétaire du bâtiment, vous serez le seul à devoir prendre en charge les diverses dépenses (façade, parties communes, toitures, etc.). De plus, peu de biens offrent un rapport rendement/risque suffisamment satisfaisant permettant de supporter le coût des charges aléatoires.
Par ailleurs, avec les nouvelles mesures prises par le gouvernement dans le cadre du projet de loi climat et résilience, il sera bientôt interdit de louer des « passoires thermiques » (logements énergivores classés F et G) à l’horizon 2028. L’investisseur devra donc supporter à lui tout seul l’intégralité des coûts de rénovation énergétique.
Il faut savoir que la clé d’un patrimoine immobilier équilibré, c’est la diversification, en particulier au niveau des risques. Avoir un immeuble de rapport c’est avoir tous ses biens au même endroit et donc un niveau de risque similaire pour tous.
Enfin, il est nécessaire, de ne pas être trop gourmand sur la rentabilité, et de mettre des loyers trop élevés. Vous risquez de vous retrouver face à de grosses vacances et à de lourdes charges. Il est donc important de trouver un juste milieu pour être rentable, tout en louant la totalité de vos appartements.
L’immeuble de rapport en bref
Investir dans un immeuble de rapport est donc une opération très intéressante si vous avez un bon capital de base. Le prix du m² à l’achat étant très attractif, avec un prix à la location plus élevé, l’investissement est très rentable. Il faut malgré tout rester prudent, car les charges sont lourdes, et en cas de problème, vous serez le seul à en prendre la responsabilité financière. En diversifiant votre patrimoine, vous pouvez réduire les risques, et assurer une rentabilité plus faible mais pérenne.
Notre conseil : il vaut mieux commencer par des investissements locatifs plus modestes, afin de monter progressivement en gamme. Cela vous permettra d’augmenter votre capital, tout