Investir dans la pierre est le placement préféré des Français. La raison est simple : la bonne rentabilité locative de ce type d’opération. Calculer la rentabilité ou le rendement locatif d’un bien n’est pas quelque chose de compliqué à condition de bien s’y prendre. Toutefois, le rendement n’est pas le calcul le plus précis. Heureusement, il existe des alternatives. Tour d’horizon de ces différentes opérations.
Le rendement locatif : un prix et un loyer suffisent !
Pour qu’investir dans l’immobilier soit intéressant il faut que la rentabilité du bien soit suffisante. Pour cela, lors de la phase d’acquisition du bien, il faut calculer le rendement du projet pour avoir une idée de sa rentabilité. Il permet aussi de choisir entre plusieurs propositions d’investissement.
Quand on se lance dans l’aventure de l’immobilier locatif un calcul rapide préside à la décision d’achat : la rentabilité locative. Mais il existe plusieurs type de rendement : le rendement brut, le net et le net net.
Le rendement locatif brut, le calcul le plus simple
Il s’obtient en divisant le loyer annuel par le prix du logement et en multipliant le résultat par 100. Dans un contexte d’intérêts bas et de marché porteur ( prix d’achat et loyers en croissance) notamment en Ile de France, la tentation de la bonne affaire est aussi forte que la croissance exponentielle.
Par exemple, un studio acheté 150.000 € sera pour sûr loué 650 € par mois (en se basant sur les prix pratiqués dans le quartier). Il rapportera 5,2% (650×12/150.000×100=5,2) dans tous les cas. Et c’est une hypothèse basse se réjouit-on !
Le rendement locatif net : déjà plus précis !
Ce calcul n’est pas plus difficile que le précédent. Il suffit de reprendre le rendement locatif brut et d’y ajouter certains frais et charges. De ce fait, la rentabilité nette de l’investissement se rapproche déjà un peu plus de la réalité à l’instant T. Son calcul est le suivant : montant des loyers annuels x 100 – (les charges locatives)/prix d’achat
Mais est-ce vraiment si simple ? et bien non
Ce calcul du rendement locatif occulte totalement l’impact fiscal pourtant non négligeable en France ! il ne calcule pas non plus le mode de financement (prêt immobilier ou cash), les frais et charges inhérentes à la gestion locative du biens, les petits travaux incontournables et même la « vacance locative» du logement (nombre de jours non loués entre deux locataires). Qui vous dit que votre locataire ne partira pas plus tôt ? Ce type de calcul de rendement est intéressant pour comparer deux investissements mais seulement à un moment donné. Il vous permet voir quel investissement est le plus rentable entre deux propositions de bien. Mais, il n’est pas utilisable sur le long terme.
Le TRI (Taux de Rendement Interne) pour juger de la pertinence d’un investissement
Le Taux de Rendement Interne (couramment appelé TRI) est un indicateur important qui permet de mesurer la pertinence d’un projet en le comparant à un autre. En effet, il prend en compte tous les flux de l’investissement (achats, ventes, revenus, frais, fiscalité…) et ramène le tout sur un rendement annuel. C’est un indicateur avant tout financier. Il constitue une aide à la décision pour un placement pertinent. Vous pouvez le comparer à un autre investissement immobilier, à un investissement financier ou tout simplement au rendement du livret A. Le TRI prend appui sur les encaissements et décaissements. Grossièrement, on prend le loyer annuel, auquel on retranche la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, les frais de gestion et les flux de financement.
La rentabilité locative est un indicateur pertinent pour estimer un investissement immobilier, mais il n’est pas suffisant car il n’est valable qu’à un instant T. C’est le taux de rendement interne qui donne la meilleure évaluation pour votre investissement locatif !
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