Lorsqu’on investit dans l’immobilier locatif, la mise en location du bien n’est pas sans risques. Ils peuvent mettre en péril la rentabilité de votre bien, voire entraîner des conséquences irréparables. Impayés, dégradations, squat… Connaître les risques liés à la gestion d’un bien permet de mieux les anticiper pour les éviter.
Gestion locative : les différents risques
Plusieurs types de risques guettent les propriétaires de biens à louer, quelle que soit la catégorie d’investissement.
La vacance locative
Elle désigne les périodes où votre bien n’est pas loué et ne rapporte donc pas au propriétaire. Elle représente donc un manque à gagner.
Elle peut intervenir dès la mise en location du bien ou bien entre deux locataires. La vacance locative est plus courante pour les meublés où les baux sont courts et le turn-over des locataires plus important.
Les loyers impayés
Certains locataires indélicats ne paient pas régulièrement leur loyer, mais il s’agit souvent de problèmes financiers ponctuels. La gestion des relances et les possibles poursuites judiciaires peuvent être non seulement chronophages, mais aussi très coûteuses. De plus, pendant ce temps, les loyers ne sont pas encaissés par le bailleur. Cette situation peut se révéler problématique si le propriétaire a souscrit un emprunt et comptait sur les loyers pour rembourser les échéances.
Les dégradations
L’occupation du bien entraîne nécessairement une usure des équipements, des revêtements de sol et muraux, des meubles… Mais lorsque cela dépasse le stade d’un usage normal, le propriétaire est face à des dégradations, qu’elles soient accidentelles ou intentionnelles.
Ces dégradations peuvent entraîner l’impossibilité de louer le bien et nécessitent des réparations au coût parfois important. Ces dépenses affectent également la rentabilité du bien.
Le squat
L’occupation illégale du bien immobilier ou squat est un risque important, que le logement soit occupé par un locataire ou non. Il est strictement défini par la loi (article 38 loi du 5 mars 2007) : par exemple, le maintien dans les lieux d’un locataire ne payant pas son loyer n’est pas un squat, ni la sous-location. Pour qu’il y ait squat, il faut que l’occupant soit entré par « manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte ».
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Comment anticiper les risques de la gestion locative ?
Même si le risque zéro n’existe pas, il existe plusieurs moyens de prévenir les risques liés à la location du bien. Voici les principales précautions à prendre.
Bien choisir son locataire
La première chose est de soigner la sélection de son locataire. Il doit être sérieux, mais surtout solvable, c’est-à-dire fiable financièrement. Pour être certain de bien recevoir vos loyers en temps et en heure, vous pouvez demander des garanties.
Il s’agit par exemple :
- Les revenus du locataire lui permettent d’assurer deux fois le montant du loyer mensuel.
- Le locataire est en CDI ou bénéficie d’un contrat de travail stable.
Vous pouvez également demander à ce que le locataire présente une caution, c’est-à-dire une personne ou un organisme spécialisé qui se porte garant du paiement des loyers. En cas de défaillance du locataire, c’est la caution qui doit payer les échéances.
Il est très important de bien vérifier les dossiers présentés par les locataires. Un dossier sur cinq est falsifié malgré les demandes de justificatifs. Vous pouvez utiliser le site gouvernemental DossierFacile pour vérifier la fiabilité des documents fournis, notamment pour les avis d’imposition.
Contre les dégradations, demander un dépôt de garantie
Lors de la signature du bail, il est d’usage d’exiger un dépôt de garantie destiné à couvrir les dégradations et les réparations éventuelles à la sortie du locataire. Le dépôt de garantie est encadré par les textes et il est de :
- deux mois de loyers hors charges pour les meublés ;
- un mois de loyer hors charge pour une location vide.
Le dépôt de garantie, parfois appelé caution (mais qui est différent de la personne qui se porte caution), peut être versé par le locataire en chèque ou virement. Il peut aussi être apporté par un organisme comme Action Logement (avance Loca-Pass) ou le FSL (fonds de solidarité logement).
Le dépôt de garantie est restitué au locataire à la fin du bail, soit intégralement, soit en partie en fonction de l’état du bien ou des sommes restant dues au propriétaire.
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Pour prévenir les impayés, la Garantie Loyer Impayé (GLI)
Il s’agit d’une assurance souscrite par le bailleur et qui le protège contre les défauts de paiements et frais de justice associés aux procédures nécessaires. Elle couvre le paiement des loyers et charges locatives en cas de défaillance du locataire.
Fonctionnement de la GLI
La GLI se déclenche dès que le bailleur constate un retard ou un défaut de paiement du loyer, mais il y a parfois des délais de carence. N’hésitez pas à comparer les différentes offres.
Pour compenser le coût de la garantie loyer impayé, vous pouvez répercuter le prix sur le montant du loyer (elle représente en général moins d’une dizaine d’euros par mois).
Bon à savoir : Pas de GLI si le locataire a un garant
Si vous souscrivez une Garantie Loyer Impayé, vous ne pouvez pas exiger de votre locataire qu’il présente un garant (caution solidaire), puisque c’est l’assurance GLI qui couvre le paiement des loyers en cas de défaillance du locataire.
La garantie Visale
La garantie Visale, souscrite cette fois par le locataire, couvre les impayés de loyer dans la limite de 36 mois pendant tout le bail et les dégradations locatives à hauteur de deux mois de charges. Cette garantie n’est pas cumulable avec d’autres comme la GLI et elle proposée par l’organisme Action Logement. Elle dispense en outre le locataire d’avoir à présenter toute autre caution au bailleur.
Cependant, tous les locataires ne sont pas éligibles à la garantie Visale. Il faut en effet être dans l’une des situations suivantes :
- âgé de 18 à 31 ans, quel que soit le statut (salarié, fonctionnaire, étudiant, demandeur d’emploi, jeune en alternance…) ;
- salarié du secteur privé de plus de 30 ans et embauché depuis moins de 6 mois ;
- salarié du secteur privé gagnant jusqu’à 1500 € nets mensuels ;
- salarié du secteur privé en mobilité professionnelle ou ayant une promesse d’embauche de moins de trois mois ;
- locataire d’un logement loué avec un bail mobilité ;
- locataire d’un logement loué par un organisme d’intermédiation locative.
Lorsqu’on investit dans un bien immobilier pour le proposer à la location, il est important de bien connaître les risques liés à la gestion locative. Ainsi, le bailleur peut prendre ses précautions pour se prémunir de la plupart des risques encourus.
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