Investir dans l’immobilier est devenu plus compliqué depuis la crise sanitaire liée à la COVID-19 et à la suite de la décision du Haut conseil de stabilité financière imposant un suivi très strict des conditions d’accès au crédit. En effet, fin 2019, cet organisme de régulation a donné comme consigne aux banquiers de revenir au fameux taux d’effort des particuliers de 33 % tout en limitant la durée des emprunts immobiliers à 25 ans.
Cette décision fait suite au phénomène d’élargissement du crédit constaté dans les banques en 2019. Le principe de création de monnaie associé au crédit bancaire non maîtrisé risquait de créer un impact négatif sur l’économie. Dans le domaine de l’immobilier, cela pouvait également mettre à mal les conditions de gestion locative. L’article du Monde intitulé « Les conditions d’accès au crédit immobilier se durcissent » explique les détails de cette décision.
Le passage par la banque est désormais inévitable pour les investisseurs. Mais si cet organisme bancaire bloque le financement de votre projet d’investissement locatif, sachez que vous avez d’autres recours. Explications.
Le Club Deal pour mutualiser le placement locatif et limiter les coûts
Principe du Club Deal
Il est tout d’abord possible d’opter pour le Club Deal. Le principe est simple : vous vous joignez à un club d’investissement constitué de plusieurs acquéreurs pour investir dans un même bien locatif.
La société qui structure le Club Deal effectue le montage de l’opération en se chargeant des formalités, en prévoyant la durée de l’investissement, les cas de sortie anticipée, etc. Au terme de la durée d’investissement prévue, le Club Deal est clôturé sauf si les investisseurs souhaitent à l’unanimité en réduire ou en prolonger la durée pour bénéficier de meilleures conditions de sortie lors de la revente du bien.
Différences avec l’investissement locatif classique
Le Club Deal présente quelques différences par rapport à un investissement classique. Vous n’êtes pas seul à investir dans le bien, une bonne chose étant donné les prix du marché de l’immobilier. En effet, seul, vous n’auriez pas forcément eu les ressources nécessaires pour acheter un bien de grande taille, vous limitant à de petites surfaces. Or, ces dernières sont très recherchées par les investisseurs et le prix au mètre carré pour ce type de logement est très élevée et leur rentabilité très intéressante.
Dès lors se pose la délicate question de la rentabilité de votre investissement. En intégrant un Club Deal, plus de choix s’offrent à vous. Investir dans de grandes surfaces (une grande maison que vous pourrez proposer en colocation, ou dans un immeuble de rapport) est plus facile. Ce faisant, vous pourrez bénéficier d’une meilleure rentabilité tout en ne finançant qu’une fraction de l’investissement global.
Avantages et inconvénients du Club Deal
Les avantages du Club Deal sont nombreux. L’alternative permet de limiter votre contribution financière tout en bénéficiant de produits de bonne taille à la rentabilité intéressante.
L’inconvénient majeur réside dans le fait que vous n’êtes pas le seul décideur. Les décisions sont collégiales. Vous êtes en outre co-responsable de l’investissement, ce qui peut induire des problèmes. Il est cependant possible d’inclure des garanties dans les statuts pour limiter les risques de ce genre d’investissement.
Enfin les coûts de gestion sont plus importants dans le cas d’un club deal, puis qu’il est nécessaire de faire l’investissement au travers d’une société (type SCI)
Vous aimeriez en savoir plus ? Découvrez les différentes formules de Club Deal que nous mettons à la disposition des investisseurs particuliers.
La SCPI pour profiter de l’effet de levier financier
Principe de l’investissement locatif en SCPI
Il existe une autre façon d’investir dans l’immobilier : en recourant à la « pierre-papier » par l’intermédiaire d’une SCPI (société civile de placement immobilier). Il s’agit d’un placement immobilier locatif à long terme permettant de distribuer un revenu potentiel en fonction des sommes investies. Dans ce type de structure, à la différence du Club Deal, les investisseurs se comptent souvent par milliers et achètent des parts. Ainsi, ils peuvent d’ajuster leur enveloppe d’investissement à la somme qu’ils peuvent emprunter.
La société civile collecte des fonds auprès des particuliers pour constituer un portefeuille de biens immobiliers et sa gestion est assurée par une société agréée par l’AMF, l’Autorité des Marchés Financiers.
Avantages et inconvénients de la SCPI
Grâce à la SCPI, l’achat des parts peut être financé par une banque. Mais, sachez qu’elles ont tendance à privilégier leurs propres SCPI plutôt que celles de leurs concurrents. Il convient de souligner qu’il s’agit plus d’un placement financier que d’un placement immobilier. En outre, les frais de gestion sont parfois plus importants, ce qui risque de réduire la rentabilité de l’achat locatif.
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Le crowdfunding immobilier
Définition du crowdfunding immobilier ou « financement participatif »
Vous avez épuisé votre capacité d’endettement mais disposez d’un petit capital ? Vous avez déjà des opérations en immobilier locatif en cours mais souhaitez malgré tout trouver sur vos fonds propres un bon rendement à court terme ? Voici une troisième alternative qui mérite d’être connue : le crowdfunding.
Aussi appelée « financement participatif », la solution consiste à lancer via une plateforme Internet une levée de fonds auprès de particuliers (ou d’investisseurs – le format est libre) pour financer un projet, le plus souvent dans l’immobilier neuf
Principe du financement participatif
Le promoteur immobilier augmente ses fonds propres grâce à votre participation, ce qui lui permet d’obtenir plus facilement un prêt bancaire ou de compléter le financement d’une opération.
Le montant minimal d’investissement est le plus souvent de 1 000 € et la durée d’investissement oscille entre 12 et 24 mois. A l’échéance, la plateforme vous rembourse le capital et les intérêts qui vous sont dus (généralement compris entre 8 et 12 %).
Avantages et inconvénients du crowdfunding
L’alternative que représente le crowdfunding offre des perspectives d’investissements particulièrement rentables à court terme. Néanmoins, les investisseurs courent un risque majeur : celui de perdre leur capital si l’opération de promotion ne se passe pas comme prévu. Veillez à bien vous renseigner en amont de toute démarche de financement participatif.
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Investissement locatif : recourir à l’emprunt bancaire n’est pas obligatoire !
Pour conclure, il est possible d’investir dans l’immobilier locatif, même si votre capacité d’emprunt est limitée ou que votre prêt immobilier ne vous a pas été accordé. L’obtention d’un emprunt bancaire n’est pas obligatoire.
Néanmoins, des précautions s’imposent : réfléchissez bien aux conditions et aux objectifs que vous souhaitez atteindre. Essayez d’effectuer un tour d’horizon complet des différentes solutions pour en peser le pour et le contre. Il existe sur Internet des sociétés spécialisées qui peuvent vous conseiller et ainsi sécuriser vos investissements. Nous sommes bien sûr à votre disposition pour vous renseigner.
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