Lorsque l’on parle de patrimoine immobilier, on désigne généralement vulgairement les biens immobiliers possédés par une personne. Il est à différencier du patrimoine financier, qui lui concerne la valeur mobilière des biens. Il comprend aussi bien la résidence principale que secondaire, mais aussi les parkings, les terrains vierges (champs, plantations, forêts…), les terrains à bâtir ou en construction. Si vous souhaitez construire votre propre patrimoine immobilier, voici notre guide pour vous accompagner dans la découverte de l’investissement locatif.
Qu’est-ce que le patrimoine immobilier ?
Comme nous le disions en introduction, le patrimoine immobilier correspond à tous vos biens immobiliers, quelle que soit leur nature. Il se constitue généralement sur plusieurs décennies, grâce à des investissements soigneusement choisis. En effet, un investissement locatif nécessite de mobiliser une certaine somme d’argent et ne doit pas se traiter à la légère. Pour que votre patrimoine immobilier soit rentable, il est nécessaire d’adopter une stratégie d’investissement durable dans le temps, et surtout croissante.
Nous l’avons vu plus haut, un patrimoine immobilier doit être distingué d’un patrimoine financier, cependant, ils ne sont pas totalement étrangers. En effet, il est intéressant de considérer l’investissement locatif comme un actif financier pour une bonne gestion de son portefeuille. Chaque acquisition doit se faire selon une logique patrimoniale et qui réponde aux objectifs de l’investisseur.
Malgré tout, il faut savoir qu’un investissement immobilier est l’un des plus simples à comprendre. En effet, ce type de bien est très peu sujet à la spéculation et repose sur très peu de paramètres aléatoires. Ces investissements sont donc relativement sûrs et comportent peu de risques. Cependant, pour construire un patrimoine immobilier pérenne, il est nécessaire de respecter certains principes.
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Les principes de la constitution de patrimoine
Pour construire son propre patrimoine immobilier, il est nécessaire de respecter certaines règles afin qu’il soit rentable. On considère qu’il existe trois piliers principaux à la gestion d’un portefeuille :
- La situation patrimoniale de l’investisseur
- Les objectifs d’investissements
- L’appétence au risque
La stratégie doit prendre en compte ces 3 facteurs qui déterminent son cadre autour de la relation entre l’espérance de gain, le niveau de risque et la diversification.
1. La situation patrimoniale de l’investisseur
Ce point concerne tout simplement la situation financière de l’investisseur. Vous vous en doutez, pour un tel projet, il est nécessaire d'avoir un apport suffisant pour les investissements que vous souhaitez réaliser. Cela comprend donc la capacité financière, les actifs déjà détenus, mais aussi la capacité d’emprunt. Il faudra notamment prendre en compte vos revenus, vos rentes, ainsi que votre trésorerie.
2. Les objectifs d’investissements
Comme son nom l’indique, cela correspond aux objectifs que vous vous fixez au moment de lancer votre projet de patrimoine immobilier. Dans quels types de biens immobiliers allez-vous investir ? Quels seront les montants maximum accordés ? Sur quelle durée se déroulera votre investissement avant d’être rentable ? Il est important de bien établir tous vos objectifs avant même de commencer votre projet, et surtout de rester juste, afin de ne pas les surévaluer ou les sous-évaluer. Dans le premier cas, vous vous exposez à certains risques et dans le second, vous risquez de ne pas être suffisamment rentable.
3. L’appétence au risque
Comme pour les marchés boursiers, plus le risque est grand, plus la rentabilité l’est. Il est possible de trouver des rentabilités locatives hypothétiques très élevées, mais si le logement ne se loue pas, l’investisseur se retrouve avec un crédit à rembourser. Il faut analyser les zones d’investissements et les différents types d'investissements pour savoir quel niveau de risque l’investisseur est prêt à prendre.
On peut relever deux types de risques d’investissement locatif :
- Le risque systémique : il n’est généralement pas de votre ressort, car ne concerne pas votre bien et correspond aux évolutions du marché. Il faudra évaluer ce risque au niveau national et au niveau local.
- Le risque systématique : il correspond à votre bien et à toutes ses caractéristiques. Il faudra donc prendre en compte le type du bien, la zone dans laquelle il se situe ou encore les transports proches de la maison.
Afin d’estimer un risque acceptable, il est conseillé d’envisager un scénario “catastrophe”. Cela vous permettra d’évaluer si vous pouvez supporter un tel risque.
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Comment gérer son portefeuille immobilier ?
Si vous souhaitez élargir votre portefeuille immobilier, il est important de le gérer correctement. Tout comme pour la création de votre patrimoine, la gestion repose sur 4 grands principes :
- La diversification du portefeuille
- La dynamique de rotation
- La liquidité
- La rapidité d'exécution
1. La diversification du portefeuille
Afin que votre patrimoine immobilier soit sécurisé, performant et optimisé, il est nécessaire qu’il soit suffisamment diversifié. En d’autres termes, il vaut mieux éviter d’investir plusieurs fois dans un même type de bien. Pour diversifier correctement votre portefeuille immobilier, il faut prendre en compte 2 paramètres principaux :
- Diversité au niveau géographique : choisir différentes zones qui évoluent différemment comme les zones spéculatives, de rendement ou patrimoniales
- Diversité au niveau des types de biens : studio, location simple ou colocation ? Le niveau de risque, le taux de vétusté et d’occupation et la rentabilité n’est pas la même. Location nue ou meublée ? La fiscalité va être différente et n’est pas avantageuse de la même manière selon les profils.
2. La dynamique de rotation
Bien que ce type d’investissement se fasse sur le long terme, il est nécessaire d’être à l’écoute du marché et saisir le bon moment pour revendre. Il ne faut pas hésiter à se séparer d’un bien pour investir dans un nouveau, pour développer et enrichir son patrimoine tout en le faisant gagner en rentabilité. Une bonne dynamique nécessite un investissement personnel régulier, mais permet de faire d’importantes plus values sur votre patrimoine immobilier.
3. La liquidité
Pour que votre patrimoine immobilier soit dynamique et que vous ayez une rotation efficace, il faut que les actifs du portefeuille immobilier puissent se vendre rapidement et facilement. Lors de l’achat d’un bien destiné à la location, il sera nécessaire de ne pas le suroptimiser en créant de trop petits espaces. Cela ne rentre pas dans une démarche responsable et cela le rendra moins liquide. Il ne faut pas oublier que sur le marché immobilier, investisseurs et ménages se rencontrent.
4. La rapidité d'exécution
Vous le savez peut-être si vous êtes déjà propriétaire d’un bien immobilier, en immobilier tout va vite. D’autant plus dans les zones dynamiques où la demande est forte et l’offre limitée. Il faut être capable de se positionner rapidement. Aussi, il est inutile d’attendre la pépite qui ne viendra peut-être jamais. Chaque jour sans investir et un jour où vous ne touchez pas de loyer et où vous ne développez pas votre patrimoine immobilier.
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