Comment se constituer un patrimoine immobilier ?

De nombreuses raisons peuvent motiver une personne à se constituer un patrimoine immobilier. L’investissement locatif permet en effet d’obtenir des revenus pour compléter une retraite ou bien de préparer la transmission aux enfants. Pour se constituer un patrimoine immobilier solide et pérenne, il faut suivre plusieurs étapes : mettre au point son financement, trouver les biens à mettre en location et enfin choisir le bon régime fiscal pour optimiser son investissement.

La définition du patrimoine immobilier

Le patrimoine immobilier regroupe tous les biens immobiliers qu’une personne possède. Il peut s’agir : 

  • de biens dont vous êtes directement propriétaire ;
  • de biens dont vous possédez des parts, par l’intermédiaire d’une société comme une SCI ou une SCPI (pierre-papier) ;
  • de biens dont vous possédez l’usufruit ou au contraire la nue-propriété ;
  • le bénéfice d’une hypothèque est également considéré comme faisant partie du patrimoine immobilier.

Les biens immobiliers sont, par définition, des immeubles (qu’on ne peut pas déplacer), mais ces biens peuvent aussi être des terrains constructibles ou agricoles, un étang, une forêt, une place de parking ou un box, des bureaux ou locaux commerciaux… La premier bien d’un patrimoine immobilier est souvent constitué de la résidence principale et se complète parfois d’une résidence secondaire ou d’un logement destiné à l’enfant étudiant. 

Même si la propriété est constituée de placements dans des sociétés immobilières, le patrimoine immobilier s’oppose au patrimoine financier constitué de l’épargne et des placements en actions, obligations ou assurance-vie.

Élaborer une stratégie de financement pour construire son patrimoine immobilier

Pour se constituer un patrimoine immobilier, il faut tout d’abord mettre en place un financement qui permette d’investir dans un ou plusieurs biens. Pour cela, plusieurs techniques peuvent être mises en œuvre, de manière isolée ou simultanée.

Profiter de l’effet de levier bancaire

Cette technique consiste à s’endetter pour augmenter sa capacité d’investissement, au lieu d’investir uniquement votre apport personnel. Pour calculer l’effet de levier, il faut diviser le montant de l’investissement par l’apport personnel.

Si vous disposez par exemple de 30 000 €,  au lieu d’acquérir un bien à ce prix et qui rapportera un faible loyer, vous pouvez compléter cette somme par un emprunt de 270 000 € et investir dans un bien coûtant 300 000 €. L’effet levier est ici de 10 et le bien acquis vous permettra d’obtenir des revenus fonciers plus importants.

Maximiser sa capacité d’emprunt

La plupart du temps, l’investissement locatif immobilier nécessite un prêt bancaire. Comme pour votre résidence principale ou secondaire, la banque ne prête que si votre taux d’endettement est inférieur à 35 % des revenus. Mais, comme il s’agit d’un investissement locatif, elle prend en compte aussi dans vos ressources les revenus locatifs à hauteur de 70 %.

Il y a plusieurs manières de maximiser votre capacité d’emprunt : 

  • Inscrire votre résidence principale en privilège de prêteur de deniers (IPPD), ce qui veut dire que la banque est prioritaire sur la vente de cette dernière en cas de saisie pour défaut de paiement.
  • Envisager prêt un in fine, qui consiste à d’abord rembourser les intérêts d’emprunt sur la durée du prêt, puis le capital en une seule fois à la fin du crédit. L’avantage est d’avoir des mensualités plus faibles et d’optimiser le cashflow (flux de trésorerie).
  • Diminuer ses charges en soldant, avant de demander le prêt pour l’investissement locatif, les autres crédits en cours (consommation, auto, voire immobilier pour la résidence principale).
  • Allonger la durée du prêt pour diminuer les mensualités, mais pour de l’investissement locatif, les banques prêtent rarement sur plus de 20 ans.
  • Augmenter son apport personnel pour arriver à un minimum de 10 % du montant total de l’achat.

Réaliser des travaux sur un bien acheté dans l’ancien 

D’un point de vue financier, il est plus avantageux d’investir en locatif dans de l’ancien. D’abord, le prix d’achat est moins élevé (en moyenne 20 %), même si les frais de notaire sont en revanche plus onéreux.

De plus, la réalisation de travaux d’amélioration de l’habitat sur un immeuble ancien vous permet de louer votre bien plus cher, tout en pouvant déduire les dépenses liées à la rénovation de vos revenus fonciers. Enfin, ces travaux apportent une plus-value en cas de revente ultérieure.

Construire son patrimoine immobilier : bien sélectionner le bien

La réussite d’un investissement locatif repose essentiellement sur le bien lui-même. Il doit donc être soigneusement choisi pour être rentable. Deux critères essentiels doivent vous guider : l’emplacement et le type de logement.

L’importance de la localisation du bien

L’emplacement géographique du logement dans lequel vous voulez investir est primordial, car il influence plusieurs choses : 

  • D’abord, un bon emplacement limite la vacance locative, c’est-à-dire l’absence de locataire pendant un temps. Si votre bien est situé dans un quartier prisé, vous n’aurez aucun mal à trouver des locataires. De plus, la plus-value sera plus intéressante à la revente.
  • Ensuite, la localisation du bien détermine le prix au mètre carré, qui dépend de l’attractivité du quartier, des commodités, des transports… Une bonne localisation vous coûtera peut-être plus cher, mais le loyer sera aussi plus élevé.

Cependant, il faut aussi explorer les quartiers ou villes en plein essor ou en mutation, car les biens y sont moins coûteux. Surveillez les zones desservies par de nouvelles lignes de transports en commun, les constructions d’écoles supérieures ou l’installation d’entreprises. Un coup d'œil au plan local d’urbanisme en mairie permet souvent de détecter ces secteurs de renouvellement urbain ou d’aménagements futurs.

Le type de logement, un autre critère fondamental

L’autre paramètre important dans le choix du bien est le type de logement et notamment sa superficie. Visez des logements qui correspondent à votre stratégie locative et au quartier souhaité : si vous ciblez des étudiants, inutile d’investir dans de grands appartements (sauf si vous envisagez la colocation).

Choisir bon régime fiscal pour se constituer un patrimoine immobilier

Qui dit patrimoine dit fiscalité, car les revenus fonciers sont imposables, comme tout revenu. Cependant, pour encourager l’investissement dans le logement, l’État a mis en place des dispositifs pour réduire l’imposition liée au patrimoine immobilier locatif. Ils permettent ainsi d’aboutir à un équilibre financier entre recettes et dépenses.

La location meublée, un choix avantageux

Tout d’abord, vous devez opter pour louer votre logement vide ou meublé. Ce dernier est plus avantageux dans le cadre d’un investissement locatif, car les loyers sont plus élevés (30 % en moyenne). En revanche, le roulement des locataires est plus important, car les baux sont limités à 1 an (3 ans en location vide).

L’autre avantage du meublé, c’est de pouvoir bénéficier d’un statut fiscal intéressant, celui de loueur de meublé non professionnel (LMNP). Il permet notamment de déduire les dépenses liées à la location des revenus fonciers (en optant pour le régime réel).

Opter pour le régime réel, plus intéressant que le micro

Les revenus générés par vos bien locatifs sont considérés comme des revenus fonciers en location vide, mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) en location meublée. Que vous optiez pour le vide ou le meublé, les revenus peuvent être déclarés de deux manières : 

  • Le régime micro (micro-foncier pour la location nue et micro-BIC pour le meublé) englobe dans un abattement forfaitaire les dépenses liées au logement (30 % pour la location vide et 50 % pour le meublé). C’est intéressant uniquement si vous avez peu de dépenses locatives.
  • Le régime réel est souvent plus avantageux pour construire son patrimoine immobilier, car il permet de déduire les charges réelles engagées au titre de la location (travaux, intérêts d’emprunt, copropriété, assurance…). On appelle ce procédé le déficit foncier.

Profiter d’un dispositif de défiscalisation

L’État a mis en place de nombreux dispositifs de défiscalisation, que ce soit dans le neuf (Loi Pinel) ou dans l’ancien (Loi Denormandie). Cependant, le plafonnement obligatoire des loyers les rendent peu intéressants dans une optique de placement immobilier. Vous pouvez également vous tourner vers des biens patrimoniaux (Loi Malraux) ou même des monuments historiques avec la loi du même nom pour vous constituer un patrimoine de caractère.

Se constituer un patrimoine immobilier est un processus de longue haleine qui nécessite de faire les bons choix afin d’optimiser son investissement. Ces derniers sont souvent guidés par l’objectif final : toucher des revenus complémentaires, défiscaliser ou transmettre des biens à ses descendants.

Néven BLOYET, 21 novembre 2022