Avant d’investir en SCI (Société Civile Immobilière), il est préférable de comprendre ce type de placement ainsi que ses spécificités. Cette forme sociale d’investissement immobilier collectif, généralement plébiscitée par les membres d’une même famille, se distingue des sociétés commerciales de par son objet civil. Elle permet de réaliser un investissement locatif, de créer un patrimoine immobilier et de percevoir des revenus complémentaires. Pourquoi et comment investir dans une SCI ? Quels sont ses avantages ? Qu’en est-il de la fiscalité et des rendements locatifs ? On fait le point.
Les raison d’investir dans une SCI
Commençons par les fondamentaux : qu’est-ce qu’une SCI ? Il s’agit d’une société civile dont l’activité consiste en la gestion et l’exploitation de biens immobiliers. Elle se compose de deux associés minimum et leur permet d’investir en commun dans un projet immobilier. Les statuts peuvent être personnalisés (choix des gérants, modalités d’entrée des associés, majorités applicables…), ce qui en fait un investissement flexible et sécurisé.
Investir en SCI permet aux associés de devenir propriétaires de biens immobiliers et d’en assurer collectivement la gestion. A côté de cela, le recours à une SCI simplifie la transmission d’un patrimoine immobilier et rend la fiscalité plus avantageuse.
Dans le cadre d’une SCI, les désaccords opposant les associés ne constituent nullement un obstacle à la prise des décisions qui s’imposent pour le bien de la société. De plus, contrairement au régime de l’indivision, la SCI offre aux associés la possibilité de céder leurs parts facilement. L’un d’entre eux peut ainsi décider de les racheter ou de les laisser à un investisseur externe. N’hésitez pas à solliciter l’aide d’un expert, comme brickmeup, qui saura vous orienter vers des produits adaptés à votre profil afin de vous constituer un portefeuille rentable et responsable.
Investir en SCI : mode d’emploi
Comme expliqué précédemment, pour investir dans une SCI, il faut être au moins deux actionnaires. A noter qu’il peut s’agir de personnes morales ou de personnes physiques, et que la durée de vie de la société ne peut excéder 99 ans. Pour commencer, il est nécessaire de procéder à un certain nombre de formalités administratives :
- Effectuer des apports au capital social
- Rédiger les statuts
- Publier un avis de création dans un journal d’annonces légales
- Immatriculer la société au Registre du commerce et des sociétés (RCS).
Du fait de la complexité de ces démarches, il est conseillé de recourir aux services d’un professionnel du droit, comme un notaire ou un avocat.
La Société Civile Immobilière peut en outre être dissoute pour plusieurs raisons :
- Extinction ou réalisation de l’objet social
- Arrivée du terme de la société sans prorogation sur décision des associés
- Mésentente importante entre les associés qui compromet le bon déroulement de la vie sociale
- Insuffisance d’actifs entraînant la liquidation judiciaire de la société
- Décision conjointe des associés votée au cours d’une assemblée générale extraordinaire.
Afin de mettre fin à l’existence de la SCI, il faut engager une procédure de dissolution puis de liquidation. Le processus se conclut par la radiation de la société du Registre du commerce et des sociétés.
Les avantages de la Société Civile Immobilière
La création d’une SCI est intéressante à bien des égards. Elle permet d’éviter l’indivision, de bénéficier d’avantages fiscaux, d’en organiser librement la gestion et enfin de faciliter la transmission du patrimoine immobilier.
Une transmission simplifiée du patrimoine immobilier
Tout d’abord, la SCI permet de simplifier considérablement la transmission du patrimoine des ascendants à leurs descendants, de leur vivant ou lors de la succession.
Au sein d’une famille par exemple, les enfants peuvent progressivement se voir offrir des parts sociales, ce qui implique une répartition immobilière plus précise. Dans le cas d’un héritage, l’investissement en SCI évite l’indivision successorale, source de tensions familiales, et offre divers avantages en matière de droits de succession, comme la limitation des montants dus à l’Etat voire l’exonération totale des droits de mutation.
Une flexibilité quant au choix du régime fiscal
Lorsqu’ils investissent dans une SCI, les associés sont libres de choisir leur régime fiscal. Bien que la SCI soit de base soumise à l’impôt sur le revenu (IR) lors de sa création, il est tout à fait possible décider d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Ce régime est d’ailleurs plus favorable dans certaines situations, notamment lorsque les actionnaires ne souhaitent pas percevoir directement les loyers et qu’ils préfèrent les conserver au sein de la société, une façon de ne pas augmenter leur base d’imposition.
Des avantages fiscaux en termes d’imposition
En matière d’avantages fiscaux, la SCI n’est pas en reste. Il est en effet possible de diminuer les impôts des associés à titre personnel. Par exemple, si la société réalise un déficit foncier, ces derniers ont la possibilité de le reporter sur leur déclaration de revenus. Les actionnaires peuvent donc réduire de manière globale les revenus figurant sur leurs déclarations, et donc leurs impôts.
A côté de cela, s’ils décident de revendre leur bien détenu en Société Civile Immobilière, le régime des plus-values des particuliers s’applique. La SCI bénéficie alors d’abattements et peut même être exonérée d’impôts sur la plus-value dans certains cas. Ces abattements peuvent aussi s’appliquer en cas de cession de parts sociales. Il est également possible de déduire les intérêts d’emprunt ainsi que les travaux réalisés afin de profiter d’une fiscalité avantageuse.
Une grande liberté de gestion
Bien que le Code civil impose certaines règles de fonctionnement à la SCI, les associés disposent d’une grande liberté dans la rédaction des statuts. Ils peuvent ainsi confier la gérance à une ou plusieurs personnes, tout en organisant la répartition des pouvoirs entre chacun et en prévoyant les modalités de vote des décisions. En outre, contrairement à l’indivision, les gérants peuvent prendre les décisions de gestion courante même si les associés sont en conflit, limitant de ce fait les risques de blocage.
Investir en SCI : des inconvénients à ne pas négliger
Investir dans l’immobilier en SCI présente aussi quelques inconvénients. Elle implique dans un premier temps des formalités administratives complexes et fastidieuses, ainsi que d’importantes modalités de gestion, et donc des coûts assez élevés. Il faut en effet tenir une comptabilité. Par ailleurs, tout événement entraînant la modification des statuts tels que rédigés à la création de la société implique de respecter une procédure longue et contraignante.
Dans un second temps, ce placement immobilier ne protège pas le patrimoine personnel des actionnaires. Ces derniers sont dès lors responsables indéfiniment des dettes au prorata de leurs apports. Enfin, les créanciers sociaux peuvent se retourner contre eux en cas de défaut de paiement de la société.