Taux de rentabilité interne (TRI)

Le Taux de Rentabilité Interne (TRI) est un indicateur financier qui mesure la rentabilité d’un investissement en prenant en compte l’ensemble des flux financiers associés, tels que le prix d’acquisition, les frais d’achat, les charges, les revenus locatifs, et la fiscalité. Le TRI permet de déterminer un rendement moyen annuel et de comparer ce rendement avec celui d’autres produits d’épargne, comme le livret A ou l’assurance-vie.

Caractéristiques du Taux de Rentabilité Interne (TRI)

1. Définition et utilité :

• Indicateur de performance : Le TRI est utilisé pour évaluer la rentabilité d’un investissement sur une période donnée en intégrant tous les flux de trésorerie entrants et sortants.
• Comparaison de projets : Il permet de comparer la rentabilité de différents investissements, qu’ils soient immobiliers ou financiers, avec des produits d’épargne classiques.

2. Calcul du TRI :

• Flux de trésorerie : Le calcul du Taux de rentabilité interne prend en compte tous les flux de trésorerie liés à l’investissement, y compris :
  • Le prix d’acquisition du bien
  • Les frais d’achat (frais d’agence, frais de notaire, etc.)
  • Les charges courantes et extraordinaires
  • Les revenus locatifs
  • La fiscalité (impôts, taxes, avantages fiscaux)
  • Formule : Le TRI est le taux d’actualisation qui annule la valeur actuelle nette (VNA) des flux de trésorerie de l’investissement. La formule de la VNA est :

Puis trouver le taux 𝑟 qui annule la VNA :

La résolution de cette équation pour r vous donne le TRI. Cette équation n’a généralement pas de solution algébrique simple et doit être résolue soit par des méthodes numériques (comme la méthode de Newton-Raphson ou la recherche dichotomique), soit en utilisant des outils financiers ou des logiciels de calcul qui intègrent une fonction de calcul du TRI, comme Excel.

3. Exemple de calcul :

• Investissement initial : 200 000 € (incluant le prix d’achat et les frais d’acquisition)
• Revenus locatifs annuels : 15 000 €
• Charges annuelles : 2 000 €
• Durée de l’investissement : 10 ans
• Valeur de revente : 220 000 € après 10 ans
• Flux de trésorerie annuels : 15 000 € – 2 000 € = 13 000 €
• Flux de trésorerie à la revente : 220 000 €
• Calcul : Le TRI est le taux r qui vérifie l’équation suivante :

Résultat : Le calcul du TRI peut être effectué via des outils financiers ou des logiciels de calculs financiers comme Excel.

Avantages et inconvénients

1. Avantages :

• Compréhensif : Le TRI intègre tous les flux financiers, offrant une vision globale de la rentabilité de l’investissement.
• Comparabilité : Permet de comparer la rentabilité d’investissements variés avec des produits d’épargne classiques et d’autres opportunités d’investissement.
• Décision d’investissement : Aide les investisseurs à évaluer la performance et à prendre des décisions éclairées.

2. Inconvénients :

• Complexité : Le calcul du TRI peut être complexe et nécessite des outils spécifiques ou des compétences en analyse financière.
• Hypothèses de flux : Les résultats dépendent fortement des prévisions de flux de trésorerie futurs, qui peuvent être incertains ou variables.
• Non-liquidité : Ne tient pas compte de la liquidité de l’investissement, qui peut varier entre les actifs.

Utilisation du TRI dans l’Investissement Immobilier

1. Acquisition :

• Évaluation préliminaire : Utiliser le TRI pour évaluer différentes opportunités d’achat immobilier et sélectionner celles avec les meilleurs rendements prévisionnels.
• Simulation : Effectuer des simulations avec différents scénarios de revenus locatifs, charges, et revente pour évaluer la robustesse de l’investissement.

2. Gestion :

• Suivi de performance : Utiliser le TRI pour suivre la performance de l’investissement immobilier au fil du temps et ajuster la stratégie en conséquence.
• Optimisation : Identifier les leviers d’optimisation des flux de trésorerie (réduire les charges, augmenter les loyers, etc.) pour améliorer le TRI.

3. Comparaison :

• Produits d’épargne : Comparer le Taux de rentabilité interne de l’investissement immobilier avec les rendements des produits d’épargne classiques (livret A, assurance-vie) pour évaluer l’attractivité relative.
• Autres investissements : Utiliser le TRI pour comparer l’immobilier avec d’autres investissements (actions, obligations, fonds) et diversifier le portefeuille.

Le Taux de Rentabilité Interne (TRI) est un indicateur essentiel pour évaluer la rentabilité d’un investissement immobilier en prenant en compte l’ensemble des flux financiers. Il permet aux investisseurs de comparer différents investissements et de prendre des décisions éclairées. Bien que son calcul puisse être complexe, le TRI offre une mesure complète de la performance financière, aidant à optimiser les investissements et à maximiser les rendements à long terme.