Avant d’investir dans l’immobilier, il est primordial de calculer la rentabilité du projet. Si le rendement brut et/ou net est souvent mis en avant, il ne faut pas oublier le cash-flow. Autrement dit, les bénéfices restants à la fin du mois après déduction des charges. L’idée étant d’augmenter le montant de vos bénéfices, vous devez optimiser votre cash-flow immobilier. Alors comment faire ? Nous vous donnons quelques astuces.
Cash-flow immobilier, c’est quoi ?
Élément indispensable dans le calcul du rendement locatif, le cash-flow fait partie du vocabulaire courant de l’investisseur immobilier. Si vous n’êtes pas encore totalement familier avec ce terme, nous vous expliquons ses contours.
Le cash-flow est utilisé dans le domaine de la finance de manière globale. Il désigne les flux de trésorerie. Cet indicateur vous informe alors sur le montant que vous allez percevoir à la fin du mois après déduction de vos dépenses.
Dans le domaine immobilier, il suffit de faire la formule suivante : recette – dépenses.
Cela permet de savoir si l’investissement est rentable.
Pour les recettes, vous devez comptabiliser les loyers perçus et les charges refacturées.
Ensuite, vous devez déduire les dépenses. Ici, il faut prendre en compte toutes les charges afférentes, comme les mensualités d’emprunt, les charges de copropriété, les cotisations d’assurance propriétaire non-occupant, les frais de notaires, la taxe foncière, etc.
Afin d’être le plus précis possible, il ne faut rien oublier. Tous les frais que vous dépensez pour le bien de votre investissement immobilier locatif doivent être comptabilisés. À ce titre, n’hésitez pas à utiliser un simulateur de rentabilité locative.
Pour vous aider à y voir plus clair, prenons un exemple.
- vos revenus locatifs sont de 1 000 € ;
- vos charges mensuelles globales sont de 950 €.
Votre cash-flow est de : 1000 – 950 = 50 €
Il s’agit d’un cash-flow immobilier positif. Autrement dit, vos recettes totales sont supérieures à l’ensemble de vos dépenses. Et c’est justement le but de tout investissement dans l’immobilier. Mais comment obtenir de tels résultats ? Découvrez nos astuces.
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Comment optimiser son cash-flow ?
Pour optimiser son cash-flow immobilier, l’idée est d’augmenter ses recettes et de réduire ses dépenses. Mais concrètement, comment faire ?
Négocier le prix d’acquisition du bien immobilier
Que vous souhaitiez acheter pour revendre ou pour louer, assurez-vous de sélectionner un bien en dessous des prix du marché. Pour cela, n’hésitez pas à vous entourer de professionnels de l’immobilier et/ou d’outils en ligne performants.
Et pour être sûr de faire une bonne affaire, pensez à négocier le prix d’achat. Si les vendeurs sont pressés (ou qu’ils essayent de vendre depuis trop longtemps), ils n’hésiteront pas à baisser leur prix de vente.
Au-delà du prix d’acquisition, vous devez également négocier votre taux d’emprunt auprès de la banque, votre assurance emprunteur, etc.
Tous ces éléments permettront de réduire l’ensemble de charges, et ainsi, d’optimiser votre cash-flow immobilier.
Augmenter la durée du crédit immobilier
Bien souvent, les emprunteurs souhaitent une durée d’emprunt la plus courte possible. L’inconvénient, c’est que vous augmentez le montant de vos mensualités. Et donc, vous réduisez votre cashflow.
Alors pour optimiser votre cash-flow immobilier, n’hésitez pas à augmenter la durée du crédit. Mais attention, car pendant toute cette période, vous devrez également payer l’assurance emprunteur. Il convient donc de trouver le juste équilibre. Généralement, il est conseillé de limiter le prêt immobilier à 20 ans.
Choisir le bon régime fiscal
Comme vu précédemment, l’imposition doit entrer en ligne de compte dans le calcul de votre cash-flow immobilier.
Et entre les différents régimes (LMNP au régime réel ou micro-BIC, LMP, SCI) et les dispositifs de défiscalisation immobilière (loi Pinel, Denormandie, Censi-Bouvard,…), vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables. Réduction d’impôt, amortissement, abattement forfaitaire… : tout cela vous permet de réduire l’ensemble de vos charges. Il est donc primordial d’étudier ces différentes options avant de lancer un projet d’investissement locatif.
Réduire toutes les autres charges
En tant qu’investisseur immobilier, vous aurez de multiples charges à payer. Et là encore, il existe des solutions pour les réduire :
- Les travaux de rénovation et d’aménagement : pour ne pas payer le prix fort, profitez de l’expertise et du réseau d’entrepreneurs/artisans de Brickmeup.
- Les éventuelles charges de copropriété : pour cela, vous devez vous rendre à chaque assemblée générale afin d’être sûr que votre opinion soit prise en compte. Cela évitera que les autres copropriétaires ne prennent des décisions visant à augmenter les dépenses.
Augmenter la valeur locative
Au-delà d’une réduction des charges, optimiser son cash-flow immobilier, c’est surtout augmenter ses recettes.
Il convient alors d’augmenter la valeur locative du bien afin de percevoir un loyer mensuel plus élevé. Pour cela, vous avez plusieurs options :
- réaliser des travaux d’aménagement ;
- passer d’une location vide à une location meublée ;
- opter pour la location saisonnière (surtout si vous êtes situé dans une zone touristique) ;
- louer les chambres séparément (colocation), plutôt que l’appartement entier.
Toutes ces solutions vous permettront d’augmenter le montant des loyers et donc vos recettes.
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Pourquoi un cash-flow positif ?
Optimiser son cashflow permet de maximiser le rendement locatif de son projet immobilier.
Ensuite, il est possible d’utiliser les bénéfices de différentes manières : épargner, se verser des revenus ou réinvestir.
Justement, si vous souhaitez investir dans d’autres biens immobiliers, le cashflow positif sera plus que nécessaire. D’une part, cela vous rend plus crédible auprès des banques. D’autre part, cela réduit votre taux d’endettement.
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