Les principaux points de la loi Elan

La loi Elan sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique a été définitivement adoptée. Voici les points clés à retenir.

HLM, normes handicapées, bâtiments vacants…
Les principaux points de la loi Elan sur le logement

(LaVieImmo.com) – Créer un « choc d’offres », c’était l’objectif affiché du gouvernement avec le projet de loi Elan (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique). « Construire plus, mieux et moins cher ». Après un an de débat, députés et sénateurs ont trouvé un accord. La loi logement a été adoptée définitivement le 16 octobre 2018 après une ultime lecture dans les deux Chambres. Tour d’horizon des principales mesures.

• Normes handicapées dans le neuf 

La fin de l’application des normes handicapées sans distinction à tous les logements neufs est l’une des mesures du texte qui a suscité le plus de contestation. La loi Elan prévoit en effet que 20% des logements neufs soient « accessibles » adaptés aux handicapés. Les 80% restant devront être « évolutifs », c’est-à-dire rendus accessibles à l’issue de travaux simples.

• Logements HLM 

La loi Elan prévoit une vaste réforme du logement social. Les organismes HLM gérant moins de 12.000 logements devront faire partie d’un groupe d’organismes à compter de 2021. Le recours à un concours d’architecture est par ailleurs rendu optionnel pour les projets de construction de logements neufs.

Le texte comporte des mesures pour faciliter la vente des HLM. L’objectif : atteindre 40.000 ventes annuelles contre 8.000 actuellement. Les occupants des logements seront prioritaires à l’achat. La vente en bloc, c’est-à-dire par lot de plusieurs logements, sera autorisée à des acteurs privés. La réserve : obtenir l’avis conforme du maire pour les communes qui n’ont pas atteint leur taux de logements sociaux en application de la loi SRU.

Ces logements resteront comptabilisés pendant dix ans (et non plus 5) dans les quotas de logements sociaux imposés par la loi SRU. La loi ouvre la voie à l’expérimentation de mutualisations entre communes. L’objectif d’un quart de logements sociaux fixé par la loi dite SRU serait au niveau de l’intercommunalité.

• Bâtiments vacants 

Députés et sénateurs se sont aussi accordés pour créer « un dispositif d’occupation temporaire des bâtiments vacants ».
À titre expérimental pour quatre ans, notamment pour héberger les sans-abris et les plus démunis.

• Locations saisonnières via Airbnb

Les obligations des particuliers qui louent un logement de manière saisonnière, notamment via des plateformes comme Airbnb ou Abritel, sont renforcées.
« Les loueurs de meublés touristiques auront l’obligation de déclarer ou de transmettre les décomptes de nuits à la mairie. A défaut, ils s’exposeront à des amendes, respectivement de 5000 € et de 10.000 €. Ces peines s’ajouteraient à celle, très lourde de 50.000 €, qui sanctionne déjà la location illégale en cas d’absence de changement d’usage prévue par l’article 651-2 du Code de la Construction et de l’Habitation », expliquait ainsi sur Lavieimmo Maître Romain Rossi-Landi, avocat au barreau de Paris.

Les plateformes de location entre particuliers sont également dans le collimateur. Celles-ci pourront être sanctionnées par des amendes allant jusqu’à 50.000 euros à chaque fois qu’elles publient une annonce sans respecter leurs obligations. C’est notamment le cas si les annonces ne comportent pas de numéro d’enregistrement préalable, comme cela doit être le cas dans certaines villes comme Paris. De même si elles ne transmettent pas le décompte des nuitées ou continuent de proposer des résidences principales ayant déjà été réservées plus de 120 jours dans l’année

• Un nouveau bail mobilité

La loi Elan crée un nouveau type de contrat de location baptisé « bail mobilité ». Il ne concernera que les logements loués en meublé. Par ailleurs, le locataire doit justifier « à la date de la prise d’effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle », comme le souligne l’article 34. Le bail mobilité est conclu pour une durée comprise entre un mois minimum et dix mois maximum, non renouvelable. Enfin, le propriétaire ne peut pas exiger dans ce cadre un dépôt de garantie et le locataire pourra bénéficier de la garantie Visale (Visa pour le logement et l’emploi).

• Loi littoral

Le texte prévoit des ajustements ponctuels de la loi littoral « pour concilier les exigences de la préservation des paysages littoraux et les nécessités du développement des territoires ». Elargissement des possibilités de construction en zone littorale, notamment au bénéfice des « cultures marines » ou de la production d’énergies renouvelables sur les petites îles. Possibilité de comblement -encadré- des « dents creuses », ces parcelles vides situées entre deux bâtiments construits dans un même hameau.

• Transformation des bureaux en logement

La transformation de bureaux en logements sera rendue plus rentable par un « bonus de constructibilité »: une surface constructible supplémentaire allant jusqu’à 30%.

• Encadrement des loyers

Le dispositif d’encadrement du niveau des loyers fait son grand retour. La loi Alur de 2014 avait créé un nouveau dispositif d’encadrement des loyers dans les zones tendues. Destiné à protéger les locataires des abus de certains bailleurs. Il prévoyait qu’à la signature d’un bail ou lors d’un renouvellement, le loyer d’un logement ne puisse dépasser de 20% un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral.

Cette loi, qui devait réguler le marché locatif en zones tendues et concerner 28 agglomérations, n’a été appliqué qu’à Lille et Paris, avant que le dispositif ne soit annulé par la justice administrative fin 2017 car un encadrement devait en principe s’appliquer sur l’ensemble d’une agglomération et pas uniquement à une partie de celle-ci. Ainsi, l’encadrement ne pouvait pas s’imposer qu’à Paris ou Lille mais devait couvrir l’ensemble de leur agglomération.

La loi Elan rend optionnel ce dispositif et précise que l’encadrement peut s’appliquer sur une partie seulement du territoire de l’intercommunalité volontaire. Le dispositif est en outre rendu expérimental pour 5 ans. Concrètement, les communes vont donc pouvoir de nouveau expérimenter ce dispositif.

Le préfet a aussi la possibilité de prononcer une amende administrative contre un bailleur si le loyer de base dépasse le loyer de référence majorée (jusqu’à 15.000 euros pour une personne morale).

• Lutte contre les marchands de sommeil

Obligation pour les agents immobiliers de déclarer au procureur de la République les agissements des marchands de sommeil. Création d’une présomption de revenus imposable pour certains délits en matière d’habitat indigne (similaire à celle appliquée au trafic de drogue ou aux crimes en matière de fausse monnaie). Automaticité de peines complémentaires comme la confiscation des biens des marchands de sommeil.

• Des règles d’urbanisme assouplies

Le texte vise à limiter les recours abusifs contre les permis de construire et à accélérer les démarches en matière d’urbanisme.

Possibilité aussi de déroger aux obligations de mixité sociale prévues par les plans locaux d’urbanisme (PLU), sauf dans les communes « carencées » en logements sociaux.

(Avec AFP)

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