Investissement locatif dans une passoire thermique, est-ce risqué ?

Les passoires thermiques sont des logements qui consomment beaucoup d’énergie et ont une étiquette énergétique en F ou en G. Investir dans une passoire thermique pour mettre en location paraît de prime abord un mauvais calcul. Mais quand on y regarde de plus près, un investissement locatif dans une passoire thermique peut se révéler intéressant, car les travaux de rénovation énergétique sont éligibles à des aides financières importantes.

Qu’est-ce qu’une passoire énergétique ?

 

Le terme de « passoire thermique » ou « passoire énergétique » est utilisé pour les logements énergivores. Ils consomment beaucoup trop d’énergie pour être chauffés, généralement parce qu’ils sont mal isolés. 

Le DPE (diagnostic de performance énergétique) classe les logements sur une échelle de A à G pour évaluer notamment la consommation d’énergie. Lorsque le logement est en catégorie F ou G, il est considéré comme une passoire thermique.

Les passoires thermiques en France

 

Les chiffres de l’ONPE (observatoire national de la précarité énergétique) publiés en septembre 2022 ont établi que 10,5 % des Français les plus modestes ont dépensé plus de 8 % de leurs revenus pour payer des factures énergétiques de leur logement en 2020.

Malgré les aides financières mises en place par l’État (MaPrimeRénov’, chèque énergie, Fonds de solidarité logement), il reste encore près de 5 millions de passoires thermiques sur le territoire.

Depuis l’année dernière et la loi Climat, les logements ayant une étiquette E, F ou G seront progressivement interdits à la location :

  • en 2025 pour les logements classés G ;
  • en 2028 pour les logements classés F ;
  • en 2034 pour les logements classés E.

Concrètement, cela veut donc dire que les propriétaires bailleurs de tels logements devront les retirer de la location. S’ils veulent continuer à les louer, ils devront réaliser des travaux pour les faire passer sur des classements supérieurs à E.

De plus, le loyer de ces logements énergivores est d’ores et déjà gelé pour tous les propriétaires bailleurs, depuis le mois d’août 2022.

Pourquoi investir dans une passoire thermique ?

 

Dès lors, il peut sembler contre-productif en 2022 d’acquérir un logement dont le DPE est E, F ou G pour le mettre en location. Mais cet achat peut au contraire se révéler très intéressant s’il s’accompagne de travaux de rénovation énergétique.

Profiter d’un prix d’achat attractif

Mathématiquement, un logement dont l’isolation n’est pas performante est vendu moins cher qu’un autre qui respecte toutes les normes. Les notaires estiment qu’un logement énergivore se vend environ 15 % moins cher qu’une habitation aux normes. 

De plus, les bailleurs possédant des logements étiquetés E, F ou G et qui ne souhaitent pas entreprendre des travaux vont mettre leur bien en vente. Ils seraient environ seulement un tiers à envisager des travaux selon l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) et déjà 13 % prêts à vendre. 

Enfin, la tendance générale du marché de l’immobilier est à la baisse, après plusieurs années de hausse continue. Certaines régions sont plus touchées que d’autres par le phénomène des passoires thermiques : la Vienne compte 25 % de logements classés en F ou G, alors qu’on en compte près de 17 % en Bourgogne Franche-Comté et 15 % en Centre Val de Loire ou en Normandie.  

Bénéficier des aides financières

La rénovation énergétique est l’un des chevaux de bataille du gouvernement. Pour aider les propriétaires à réduire la consommation d’énergie, il a mis en place tout un panel d’aides financières. En 2021, 644 073 € d’aides ont été accordées par l’Anah, l’agence nationale pour l’amélioration de l’habitat, gestionnaire du dispositif.

Le dispositif MaPrimeRénov’ est la mesure phare de ces aides. Accessible aux propriétaires occupants ou bailleurs, elle permet de financer la mise aux normes énergétiques des biens. Les aides dépendent des revenus et du gain énergétique donné par les travaux. Pour connaître l’égibilité du logement et le montant des aides auxquelles vous pouvez prétendre, vous pouvez utiliser le simulateur Simul'aides.

D’autres aides sont mobilisables :

  • L’éco-prêt à taux zéro est un prêt dont les taux d’intérêt sont pris en charge par l’État. Son montant varie de 7000 à 30 000 € en fonction de l’ampleur des travaux entrepris.
  • Les primes énergie, aussi appelées CEE (certificats d’économie d’énergie), sont distribuées par les fournisseurs d’énergie.

Pour bénéficier de la plupart de ces dispositifs, il faut faire réaliser les travaux par des professionnels RGE (reconnu garant de l’environnement) et 

Espérer une belle plus-value sur le bien

Des travaux améliorant les performances énergétiques d’un bien ont un impact positif non seulement sur sa performance locative, mais aussi sur la valeur même du bien. En effet, une meilleure étiquette énergétique vous permettra :

  • de louer le logement plus cher, puisqu’il sera bien isolé et les factures de chauffage moins élevées ;
  • de revendre le logement également plus cher (une classe énergétique de gagnée valorise le bien de 2 à 5 %).

Nos conseils avant d’investir dans un logement énergivore destiné à la location

 

Chiffrez correctement les travaux

Avant d’acheter une passoire thermique pour la mettre en location, il est conseillé d’analyser les interventions nécessaires pour obtenir une étiquette plus conforme. Vous pouvez pour cela faire réaliser un audit de performance énergétique. Généralement, les travaux nécessaires concernent :

  • l’isolation du toit et des murs ;
  • le remplacement des portes et fenêtres ;
  • le changement du système de chauffage et/ou de production d’eau chaude sanitaire.

Mettez en regard les coûts des travaux en tenant compte des aides pour calculer votre rentabilité. Si l’opération se révèle rentable, alors l’investissement dans la passoire thermique est une bonne affaire. 

Profitez des dispositifs de défiscalisation dans l’ancien

Parallèlement aux aides financières destinées au financement des travaux de rénovation énergétique, les propriétaires bailleurs peuvent aussi profiter de la déduction du montant des travaux de leurs revenus fonciers. Il faut pour cela avoir opté pour le régime réel des revenus fonciers et pratique ce qu’on appelle le déficit foncier.

Enfin, en tant que propriétaire-bailleur, vous pouvez bénéficier de la Loi Denormandie si le logement à rénover est situé dans quartier « Coeur de ville ». Les travaux de remplacement d’une chaudière, de production d’eau chaude, d’isolation (combles, murs) ou de double vitrage permettent d’obtenir une réduction d’impôts. Celle-ci varie de 12 à 21 % du prix du bien en fonction de la durée de location (6 à 12 ans).

Avec les nouvelles interdictions concernant la location des passoires thermiques, de nombreux propriétaires vont se séparer de leur logement. Ces opportunités immobilières ne sont pas à négliger, surtout si vous mobilisez des aides financières. Le tout est de mettre en regard le coût des travaux et la rentabilité du bien.

Néven BLOYET, 28 novembre 2022