Immobilier résidentiel VS immobilier professionnel : 5 différences fondamentales

L’immobilier résidentiel et l’immobilier professionnel (bureaux commerces, entrepôts etc.) ne présentent pas les mêmes caractéristiques. Il s’agit de deux modes d’investissements différents. Le premier concerne des biens destinés à un usage d’habitation à titre de résidence principale ou secondaire, tandis que le second est destiné aux entreprises. Plusieurs notions les différencient, notamment la valorisation, le niveau de risque, les travaux, les baux et la trésorerie. Explications.

 

Investir dans le résidentiel ou l’immobilier professionnel : ce qu’il faut savoir

Les Français sont de plus en plus nombreux à investir dans la pierre pour se constituer un patrimoine et obtenir des revenus fonciers. Certains optent pour l’immobilier résidentiel, c’est-à-dire pour des biens destinés à être habités, à titre de résidence principale ou secondaire (appartements ou maisons). D’autres se tournent vers l’immobilier professionnel (principalement bureaux, locaux commerciaux ou encore aux entrepôts).

Les biens immobiliers professionnels peuvent proposer des rendements plus élevés que des propriétés résidentielles. Néanmoins, investir dans ce type de produit immobilier est souvent plus couteux. De plus, plusieurs éléments les distinguent.

 

Différence #1 : la valorisation du logement

Le premier élément est la valorisation du projet d’investissement. En immobilier résidentiel, on retrouve 2 types de valeurs :

  1. La valeur intrinsèque : elle dépend de l’immeuble, des pièces, du confort, du bien en lui-même et des prestations proposées.
  2. La valeur qui dépend de l’offre et de la demande.

Dans l’immobilier résidentiel, les investisseurs ont généralement une approche prudente. Les procédures sont simples et sécurisées. De ce fait, un bien vide a plus de valeur qu’un bien loué.

Dans l’immobilier professionnel, c’est le contraire : un bureau loué a plus de valeur qu’un bureau vide.

La valeur intrinsèque du bien est remplacée par la valeur d’usage du bien. C’est le loyer et la rentabilité attendue qui va définir la valeur du bien.

 

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Différence #2 : le niveau de risque du placement immobilier

Vous devez également bien définir les risques afin de vous garantir un investissement rentable.

D’un côté, l’immobilier professionnel présente des risques plus importants liés aux montant en jeu (prix des biens, et montant des loyers souvent plus importants que dans l’immobilier résidentiel).

De l’autre, l’immobilier résidentiel présente des risques plus importants liés aux impayés. Il est en effet très difficile de récupérer son bien en cas de locataires indélicats.

L’immobilier professionnel est également très exposé aux cycles économiques (courts) alors que l’immobilier résidentiel est plus exposé aux cycles démographiques (long) .

 

Différence #3 : les travaux d’aménagement

On différencie également l’immobilier d’habitation et l’immobilier professionnel en matière de travaux d’aménagement. Dans le résidentiel, les travaux sont à la charge du propriétaire, à l’exception des petits travaux de bricolage, de l’entretien courant et des « réparations locatives ». En d’autres termes, les équipements mis à la disposition du locataire doivent être entretenus et réparés par l’occupant.

Dans le cas du professionnel, les travaux sont souvent à la charge du locataire. En effet, d’après le Code civil, c’est à l’occupant de se charger des réparations (travaux courants, menus entretiens qui touchent les portes, les vitres, les appareils de chauffage, les moquettes, la peinture, les fermetures de boutique, les serrures et les targettes).

Toutefois, le contrat de bail peut prévoir des conditions particulières quant à la réfection des locaux loués pour éviter tout conflit.

Bon à savoir : pour compenser les travaux effectués par le locataire, il est d’usage de le dédommager en prévoyant soit une diminution du loyer, soit une franchise totale du loyer durant une durée précise. Ces pratiques sont très courantes en immobilier professionnel.

 

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Différence #4 : les types de baux et leur durée

En immobilier professionnel, différents types de baux sont possibles : le bail professionnel, le bail commercial ou le bail dérogatoire.

  • Le bail professionnel s’adresse aux professions libérales (activité non commerciale) et dure 6 ans minimum.
  • Le bail commercial est de son côté prévu pour la location aux activités commerciales, industrielles ou artisanales. Sa durée est de 9 ans minimum, avec des possibilités de négociation au bout de 3 et 6 ans.
  • Le bail dérogatoire est de son côté limité à 3 ans maximum et le locataire n’a pas le droit de le renouveler.

Dans l’immobilier professionnel, les baux sont soumis à différents indices. L’indice de la construction ou l’ILC (Indice des Loyers Commerciaux) par exemple Ce dernier correspond lui-même à la somme pondérée de plusieurs indices représentant l’évolution des prix à la consommation, des prix de la construction neuve et du chiffre d’affaires du commerce de détail.

Dans l’immobilier résidentiel, le bail est soumis à l’indice IRL (Indice de Référence des Loyers) et est plus court :

  • 9 mois pour un bail étudiant
  • Entre 1 et 10 mois pour un bail mobilité
  • 1 an pour un logement meublé avec 1 mois de préavis
  • 3 ans pour un logement vide avec un 3 mois de préavis
  • 6 ans si le bien est possédé par un professionnel (par une SCI ou une SCPI par exemple).

En dehors de baux étudiants et mobilité, le propriétaire ne pourra pas mettre fin au bail au terme de la durée du contrat (au bout d’1, 3 ou 6 ans) que pour les raisons suivantes :

  • Vente
  • Récupération pour y pour y habiter ou pour loger un proche

 

Différence #5 : la trésorerie nécessaire

Pour terminer, les acquéreurs ne doivent pas disposer du même niveau de trésorerie dans un projet d’investissement immobilier résidentiel que dans l’immobilier professionnel. Les taux de vacances et les montants en jeu sont totalement différents. Pour une maison ou un appartement, il faut compter en moyenne entre 1 et 3 mois en fonction des zones.

Dans l’immobilier professionnel, il faut compter entre 6 et 18 mois pour retrouver un locataire fiable, ce qui nécessite un niveau de trésorerie élevé pour honorer les autres dépenses et charges. Par ailleurs, les loyers étant plus onéreux dans le cas présent, la perte est d’autant plus importante en cas de vacance.

Il existe des sociétés spécialisées qui peuvent vous conseiller et vous aider à sécuriser votre achat locatif. Brickmeup est bien sûr à votre disposition pour vous renseigner. Cet article vous a plus ? Parlez-en avec nous.

 

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brickmeup, 12 octobre 2020