Le DPE fait partie des diagnostics obligatoires à fournir dans le cadre d’une vente d’un bien immobilier, tout comme l’ERNMT (État des Risques Naturels, Miniers ou Technologiques) ou encore l’ERP. Cependant, le DPE est au cœur de toutes les discussions car sa nouvelle nomenclature entraîne des enjeux à la fois économiques et écologiques.
Le Diagnostic de Performance Énergétique est un rapport sur la consommation énergétique d’un bien (isolation, chauffage, consommation
d’électricité, …). Ce document est fourni par le propriétaire à son locataire mais aussi aux potentiels acquéreurs dans le cadre d’une vente.
La sensibilisation à l’efficacité énergétique et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre s’est accrue et ces contraintes touchent autant les particuliers que les professionnels. Ce sujet est pris à bras le corps par le gouvernement qui travaille de concert avec le parlement (l’assemblée nationale et le sénat) et les professionnels du secteur pour proposer des pistes d’amélioration du dispositif.
Dans ce contexte, Brickmeup réalise pour le compte de ses clients investisseurs des contrôles de conformité avant acquisition incluant notamment une analyse du Diagnostic de Performance Énergétique. Nous préconisons des travaux de rénovation énergétique, créant de la valeur tout en accompagnant le processus globalisé de responsabilité écologique.
Une nouvelle nomenclature du DPE en 2021
En 2021, le DPE a fait l’objet de changements majeurs. Ces modifications ont eu un impact significatif sur la manière dont la performance énergétique des logements est évaluée et communiquée aux parties prenantes. Cette nouvelle nomenclature du DPE se veut plus précise et informative car elle se calcule sur les performances des matériaux et des équipements. Mais aussi, elle présente un volet conseils en amélioration de la performance énergétique.
Les 4 points fondamentaux de cette nouvelle nomenclature :
- Pour évaluer les performances thermiques et énergétiques d’un logement ou d’un immeuble, la méthode 3CL a été améliorée. Elle se base sur les caractéristiques du bâti et s’intéresse désormais aux usages énergétiques de l’habitation (chauffage, eau chaude, climatisation, éclairage, auxiliaires). La prise en compte des énergies renouvelables est une nouveauté fondamentale pour le DPE. L’ancienne méthode par facturation n’est plus utilisée.
- Le DPE est désormais opposable. Cela signifie que chacun peut demander réparation si un vendeur/locataire, voire un diagnostiqueur immobilier, manque à ses obligations, limitant ainsi des potentielles dérives.
- Une simplification majeure du DPE a également été promulguée, dans un souci de lisibilité, et de meilleure compréhension des usagers. Ainsi, plus qu’une seule note ne sera attribuée (A, B, C, …), alliant l’énergie et les émissions de gaz à effet de serre. Une estimation de prix en euros (à +/- 15%) de la facture énergétique annuelle du logement sera affichée sur le rapport.
- La durée de validité du DPE est maintenue à 10 ans. Cependant, avec la présence conjointe de DPE opposables et non opposables, la période de validité d’anciens DPE est dorénavant modifiée. Pour mieux comprendre les nouvelles dates clés liées au DPE, voici un graphique pour ne pas risquer de se faire surprendre à l’avenir.
Les impacts sur le marché locatif
La note du DPE est un réel argument de vente . En effet, depuis la nouvelle nomenclature du DPE en 2021, les logements à faible performance ne sont pas particulièrement prisés, car ils seront progressivement soumis à des contraintes réglementaires (gel des loyers ou interdiction de mise en location), impactant significativement leur valeur immobilière et pas que…
- Impact sur la valeur locative : Le nouveau DPE fournissant plus d’information sur la performance énergétique du logement, influence la valeur locative. Les biens les mieux notés attirent des locataires prêts à payer un loyer plus élevé en vue d’une baisse du coût des factures d’énergie.
- Conformité à la réglementation : Les propriétaires bailleurs et leurs agents immobiliers doivent veiller à ce que l’annonce immobilière inclut la note énergétique du DPE révisé. Le non-respect de cette exigence entraîne des sanctions.
- Incitation aux rénovations : les propriétaires bailleurs avec de mauvaises performances énergétiques peuvent être incités à entreprendre des rénovations pour améliorer leur note, rendant ainsi leur bien plus attractif.
En abordant le DPE et son rayon d’action, il est primordial de distinguer le type d’énergie évalué. La note énergétique du DPE dépend de la consommation en énergie primaire, à savoir l’énergie telle qu’elle est disponible, avant toute transformation (bois, pétrole, gaz,…). Depuis la mise en place de contraintes locatives liées au DPE, c’est la valeur en énergie finale (énergie réellement consommée) qui a été retenue comme critère majeur de décence énergétique.
En faisant référence à l’énergie primaire et l’énergie finale, l’analyse du DPE s’est complexifiée et est devenue plus ardue à déchiffrer.
Conclusion
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) de 2021 a la volonté de transformer le marché de la location en France. Le DPE, obligeant les propriétaires à se conformer à une nouvelle nomenclature dans le processus de vente ou de location de leur bien, est devenu un outil prépondérant sur le marché immobilier (transaction et location). La mise au ban des logements classés en F et G dans les années à venir, annonce de profonds changements dans le marché locatif.
Rénover près de 2 millions de logements d’ici au 1er janvier 2025 semble illusoire au regard du rythme observé ces dernières années. Même en tablant sur des efforts considérables de la part de l’ensemble des acteurs du marché, un report du calendrier semble inévitable. Une réflexion sur l’extension des mesures dérogatoires mises en place depuis 2023 et sur la refonte de la grille et du système de notation pourrait être mise sur la table. Il convient d’ici là d’accompagner le processus de transition énergétique avec les outils mis à disposition.
