Foire aux questions

1. Pourquoi ne pas publier des offres immobilières

Les offres immobilières qui présentent les meilleurs critères d’investissement sont rares sur le marché, et les biens sont généralement vendus en quelques jours. La prise de décision d’achat doit donc être rapide. brickmeup vous propose dans un premier temps de définir l’ensemble de vos paramètres d’investissement (montants, rentabilité cible, intérêt social et environnemental,…) afin d’être prêt à investir dès qu’un bien répondant aux critères définis est disponible sur le marché.

2. Peut-on investir quand on travaille hors de France ?

Oui bien entendu, il est possible d’investir sans être résident fiscal en France. Avec le principe des procurations il est même possible d’investir sans se déplacer. Il est cependant important de noter que :

Si vous souhaitez emprunter, les banques vous demanderont un apport plus conséquent (supérieur à 25%) et les taux d’emprunt seront un peu plus élevés (de l’ordre de 0,4% en plus)
Vos revenus locatifs seront taxés au taux marginal de 37,5% : 20% de taxes et 17,5% de CSG.

3. Dois-je investir en empruntant ou en finançant le bien en totalité en fonds propres ?

Vous pouvez bien sûr investir avec un apport personnel très important, voire total, mais compte tenu des taux de crédit actuels historiquement bas, vous avez tout intérêt à recourir à un crédit immobilier important pour financer votre investissement immobilier. Vos fonds propres peuvent ainsi vous servir à réaliser d’autres investissements immobiliers et vous optimisez l’utilisation de votre épargne.

4. Qu'est-ce que la dette pilotée et la dette contrôlée ?

Pour financer un investissement immobilier, on peut faire appel à une banque en empruntant un montant plus ou moins élevé. Le financement par dette contrôlée consiste à emprunter une somme de telle manière que le montant des remboursements d’emprunt et des charges immobilières soient couverts par le loyer. Dans le cas d’un financement par dette pilotée, on cherchera plutôt à bénéficier d’un effet de levier maximal en empruntant entre 80 et 90% du montant de l’opération, quitte à devoir faire un apport complémentaire mensuel si le loyer ne couvre pas les charges.

5. C’est quoi le TRI? Pourquoi ne pas utiliser le taux de rendement locatif ?

D’abord il s’agit de définir simplement les notions de taux de rendement locatif et le TRI (taux de rentabilité interne). Le taux de rendement locatif correspond au montant des loyers annuels rapportés à la valeur des biens. Un taux de rendement de 5% signifie qu’un appartement d’une valeur de 100.000 € génère un loyer annuel de 5.000 euros.
Le TRI correspond à la rentabilité moyenne annuelle sur la durée de l’investissement en tenant compte de l’ensemble des paramètres de l’investissement tel que le mode de financement. Un TRI de 5% correspond à un rendement annuel moyen de 5% qui peut correspondre à un taux de rendement locatif de 3% avec l’utilisation d’un crédit bancaire.

6. L’investisseur immobilier exploite les locataires !

Non, l’investisseur immobilier n’exploite pas les locataires. Il existe quelques cas d’investisseurs qui profitent de la précarité des locataires, mais ce n’est pas le positionnement de brickmeup. Brickmeup met au contraire l’accent sur l’utilité des propriétaires bailleurs dans la société et l’économie française. Nous rénovons systématiquement les biens de ses clients avec le plus grand soin et louons les biens immobiliers dont vous nous confiez la gestion à des prix raisonnables. Nous entretenons de bonnes relations avec les locataires, basées sur le respect et l’écoute.

7. L’investissement dans la pierre n’apporte rien à l’économie réelle

Au contraire, l’investissement immobilier proposé par brickmeup contribue positivement à l’économie réelle puisque pour nos opérations, nous faisons travailler des notaires, des entreprises de travaux, de matériaux, des agents immobiliers,… Vous contribuez par conséquent à l’économie réelle par votre investissement. De plus, l’immobilier locatif favorise la mobilité des personnes, ce qui a un impact positif indirect sur l’économie.

8. Le risque de loyers impayés est élevé

En France, le taux moyen d’impayés de loyer est estimé autour de 2 à 3% en moyenne. Pour limiter le risque déjà faible, nous sélectionnons soigneusement les locataires.
Pour couvrir le risque d’impayés de loyer, nous fixons le loyer à un niveau raisonnable (ce qui limite également la vacance) et proposons une garantie pour les loyers impayés. Votre investissement est ainsi sécurisé sur le long terme.

9. Le marché est très haut, je ne gagnerai pas d’argent

Brickmeup vous propose d’investir non pas sur des marchés matures comme Paris où le prix moyen au m² est très élevé, mais dans des communes sélectionnées pour lesquelles il y a un réel potentiel de croissance du prix des biens immobiliers. Nous intégrons toutes les données liées à l’investissement (coûts directs et indirects) afin de vous proposer des solutions d’investissements réalistes.

10. Quelle est la plus-value de brickmeup ? Je peux très bien tout faire tout seul

L’expérience montre que beaucoup de particuliers veulent investir dans l’immobilier ancien, mais que cela prend beaucoup de temps : identification de la bonne zone géographique, recherche de biens, visites, chiffrage des travaux, suivi des travaux, sélection des locataires. brickmeup est un accélérateur d’investissement car nous proposons des solutions « clé en main » qui vous permettent de vous affranchir de la contrainte du temps et de réaliser des investissements responsables, durables. L’expertise de brickmeup vous fait gagner du temps et de l’argent !

11. Pour investir dans l’immobilier, un investissement type « Pinel » n’est-il pas plus pratique ?

L’investissement dans l’immobilier neuf procure un avantage fiscal indéniable, mais il ne faut pas oublier les aspects moins avantageux de ce type d’investissements :

L’emplacement n’est pas toujours central.
Le prix est très élevé, en particulier pour les petites surfaces du fait même de l’avantage fiscal qu’il procure : vous risquez de surpayer le produit. L’avantage Pinel est désormais plafonné à 5.000€/m², ce qui rend la région parisienne moins attractive.
Durant la période construction (jusqu’à 24 mois), vous ne percevez aucun revenu.
Vous êtes potentiellement en concurrence avec de nombreux investisseurs au sein d’un même immeuble pour louer et pour revendre à la fin de la période de défiscalisation.

12. J’achète un bien immobilier que je conserve jusqu’à la retraite. Ça me fera un revenu complémentaire ?

Pourquoi pas ! Nos simulations de rendement prennent en compte la revente du bien/ des biens acquis, mais il est possible d’opter pour une stratégie patrimoniale de détention longue. Si vous souhaitez modifier la durée de votre investissement, les experts brickmeup peuvent vous conseiller pour procéder aux ajustements nécessaires (financement, mode de détention,…).

13. Investir dans l’immobilier ancien n’apporte pas d’avantage fiscal

Il n’y a pas que l’investissement dans l’immobilier neuf qui permet de bénéficier d’un avantage fiscal. En effet, le montant des travaux de rénovation est déductible de vos revenus, dans la limite de 10.700€ par an. L’intégralité du coût des travaux peut ainsi réduire votre revenu imposable.

14. Ce qui compte c’est la rentabilité brute de l’investissement

Pas toujours. En effet, dans le cas d’une location nue, la rentabilité brute est proche de la rentabilité nette car il y a peu de coûts annexes (taxe foncière, charges de copropriété), mais dans le cas d’une location saisonnière les frais annexes sont plus importants (vacance locative, entretien,…) et réduisent d’autant la rentabilité nette qui est le seul véritable indicateur de rendement au final.

15. Il faut beaucoup d’argent pour investir dans l’immobilier

Il ne faut pas nécessairement engager un montant important pour pouvoir investir dans l’immobilier locatif. En fonction de votre profil investisseur, vous pouvez limiter votre apport en recourant à un crédit immobilier important à des taux historiquement bas. brickmeup est là pour vous aider à investir dans l’immobilier locatif : nous vous aidons à optimiser l’utilisation de vos fonds propres et ainsi ne pas faire une, mais pourquoi pas plusieurs opérations immobilières !
En outre, vous pouvez aussi investir dans l’immobilier locatif en groupe via des « club deal » : vous accédez ainsi à un large choix de produits d’investissement allant de l’immeuble résidentiel transformé en lieu de coliving, à l’espace de co-working pour un montant d’investissement raisonnable et un risque partagé.